Документы необходимые при продаже квартиры

Привожу список документов, необходимых для продажи квартиры.

Все документы за свой счет подготавливает хозяин квартиры, кроме случая, когда квартира приобретается с помощью ипотечного кредита. Список может несколько варьироваться, в зависимости от того, каковы правоустанавливающие документы на квартиру, а также в зависимости от необходимости в данном конкретном случае предоставлять дополнительные документы.

Список документов для продажи квартиры:

  1. Документы, удостоверяющие личность, а именно, паспорта гражданина РФ, свидетельства о рождении несовершеннолетних, если они являются собственниками.
  2. Правоустанавливающие документы на квартиру (договор приватизации, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, договор ренты, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве на долю в общем имуществе супругов, договор выдела долей, справка о выплате пая ЖСК, решение суда, договор передачи жилья)
  3. Свидетельство о государственной регистрации недвижимости (в Саратове – с 07.07.1997 года).
  4. Справка о проживающих и прописанных, форма № 1 (срок действия 30 дней).
  5. Если в архиве ФРС (Федеральной Регистрационной Службы) отсутствуют документы, выдающиеся местным БТИ (Бюро Технической Инвентаризации), а именно, кадастровый и технический паспорта квартиры, то необходимо их заказать в БТИ и предоставить в ФРС.
  6. Новый кадастровый и технический паспорта предоставляются так же в случае официальной перепланировки квартиры.
  7. Если квартира является совместной собственностью супругов, то необходимо предоставить нотариально заверенное согласие супруга на продажу (отчуждение).
  8. Если собственником квартиры или доли в квартире является несовершеннолетний, то требуется разрешение органов опеки и попечительства местной администрации на совершение сделки по продаже квартиры.
  9. Если собственник квартиры не имеет возможности присутствовать на сделке лично, то необходима генеральная доверенность на отчуждение квартиры, заверенная нотариусом.

При каждом регистрационном органе обязательно есть справочная служба, в которой вы всегда сможете уточнить список документов, необходимых для продажи именно вашей квартиры.

data-yashareType=»button» data-yashareQuickServices=»vkontakte,facebook,twitter,odnoklassniki,moimir,moikrug,gplus»

>

Сегодня молодой семье приобрести квартиру за наличный расчет очень тяжело. На выручку приходит ипотечное кредитование. И если покупатели вполне нормально относятся к ипотеке, то вот продавцы квартир до сих пор боятся связываться с таким явлением. Многие просто боятся брать на себя лишние хлопоты по оформлению, а кто-то не хочет остаться обманутым. Итак, чем же страшна продажа квартиры через ипотеку.

Ипотека для продавца вовсе не опасна, даже просто потому, что деньги продавец вместе с покупателями забирает в банке. Буквально года два назад после передачи банком денег продавцу, покупатель и продавец отправлялись в регистрационную палату для дальнейшего оформления сделки. Сейчас ситуация несколько изменилась. Теперь банк-кредитор отдает денежные средства продавцу уже после оформления всей сделки. Но законом внесены поправки: если в течение трех месяцев продавец не получает всей суммы, оговоренной в договоре, то сделка признается недействительной. Опять же, в регистрационной палате сделка оформляется только в присутствии двух сторон.

Сегодня законодательно установлено, что продать квартиру через ипотеку может каждый собственник недвижимости. Рассмотрим продажу квартиры через ипотеку пошагово.

  1. Если у продавца имеются какие-либо сомнения об ипотеке, то ему необходимо проконсультироваться со специалистом. В данном случае, следует обратиться к юристу, который очень подробно и доступно объяснит всю процедуру совершения сделки.

Убедившись в безопасности, продавец начинает процесс продажи своей квартиры. Конечно же, найдутся покупатели, желающие приобрести квартиру по ипотечному кредитованию. В этом случае продавцу надо обязательно выяснить, а был ли покупатель в каком-либо банке. Одобрено ли ему ипотечное кредитование. Очень часто покупатели даже не понимают всей серьезности данного процесса. Они уже подыскивают себе жилье, не проконсультировавшись даже с кредитным экспертом банка.

Часто покупатели просят документы на квартиру, чтобы предоставить их в банке. Ни в коем случае нельзя отдавать оригиналы. Банку достаточно только копии техпаспорта на квартиру, чтобы дать устное решение. Когда уже продавец согласился продавать квартиру по ипотеке, он может попросить задаток. Задаток необходим для обеих сторон. Так покупатель будет оформлять ипотеку, а продавец будет уверен в надежности покупателя.

  1. Банк проверяет документы на квартиру. Продавец должен принести кадастровую справку о том, что его квартира не находится в аресте и на ней нет каких-либо обременений. Также необходимо показать специалисту все имеющиеся документы на квартиру и паспорт. Поскольку купленная квартира будет в залоге у банка, по некоторым причинам банк может отказать в принятии положительного решения. Например, если квартира в аресте или находится в доме, которому больше 50 лет.
  2. Покупатель оценивает квартиру. Для этого он вызывает оценщика из фирмы. Продавец должен находиться дома во время прихода оценщика. Он сфотографирует все помещения квартиры, а уже потом на основании всех критериев сделает вывод. Оценщики смотрят на квартиру и на запрашиваемую цену объективно.

    Они берут во внимание район, общее состояние дома, этажность и площадь квартиры.

  3. Дальше банк рассматривает поданную заявку. Для этого продавцом и покупателем сдаются копии всех документов, как своих, так и на приобретаемую квартиру. Здесь же будет и решение оценщика. Заявка рассматривается максимум три дня. Как только банк принимает положительное решение, покупатель с продавцом начинают оформлять сделку.
  4. Между покупателем и продавцом составляют первоначальный договор купли-продажи. Здесь же покупатель отдает продавцу первоначальный взнос. Затем обе стороны отдают документы на переоформление квартиры на нового хозяина в регистрационную палату своего города. По истечении 5 дней документы забирают, а в банке уже на основании основного договора купли-продажи происходит передача денег продавцу. У продавца есть в распоряжении еще 2 недели на освобождение своей квартиры.

Единственное затруднение для продавца так это длительность процесса оформления сделки. Также банки могут не укладываться по срокам, что привлечет еще больше неудобств, как продавцу, так и покупателю.

Главные правила для продавца, который решил продать свою квартиру через ипотеку:

  1. никому и ни под каким предлогом не отдавать оригиналы документов на свою квартиру;
  2. не доверять продажу своей квартиры посторонним людям;
  3. ни в коем случае не соглашаться до полного расчета и оформления ставить свою квартиру в залог;
  4. если продавец сомневается, то лучше довериться юристу или проверенной риэлторской организации для проведения сделки.

Еще по теме:

Сбор документов при продаже квартиры

9 Февраль, 2011 — 13:09

Наша эпопея по продаже квартиры постепенно продвигается вперед. В предыдущей «серии» мы взяли за продаваемый объект аванс. Теперь предстоит собственно сделка, для подготовки к которой нужно собрать документы. Кто это будет делать, сколько возьмет за свою услугу и надо ли покупателю следить за данным процессом?

О первых четырех шагах по продаже квартиры вы можете узнать из предыдущих статей metrinfo.ru: «Продаем квартиру. Шаг первый: выбираем риелтора. Критерии: характер сделки; размер вознаграждения; репутация компании»; «Продаем квартиру. Шаг второй: заключаем договор с риелтором. Торгуемся, ищем скрытую комиссию, вычеркиваем штрафы», «Продаем квартиру: шаг третий. Рекламируем, показываем и торгуемся и не забываем об аромате кофе», «Продаем квартиру: шаг четвертый. Берем аванс от покупателя; не жадничаем, определяем разумные сроки до сделки».

Итак – шаг пятый. Все бумаги, необходимые для регистрации купли-продажи квартиры, можно разделить на две большие группы. Первая – это те, что уже должны быть у собственника на квартиру – мы не собираем под сделку, а имеем всегда. Вторая – те, что собираются непосредственно к сделке. Начнем с первых.

Кто тут ПУД?

Самые часто распространенные документы на квартиру известны – это свидетельство о государственной регистрации права. Выдается специальным уполномоченным госорганом – Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Бумага солидная: розово-зеленой цветовой гаммы, с водяными знаками, печатями и прочими прибамбасами. По сей причине многие граждане убеждены, что это и есть главный правоустанавливающий документ (ПУД, на профессиональном сленге риелторов). Увы, граждане заблуждаются.

На самом деле правоустанавливающий документ – это тот, на основании которого возникло право на квартиру. В качестве такого, говорит Андрей Банников, руководитель департамента вторичного жилья компании «Азбука жилья», может выступать договор купли-продажи; договор передачи (при приватизации); справка о выплате пая ЖСК; договор дарения; договор мены; свидетельство о праве на наследство – по закону или по завещанию; вступившее в законную силу решение суда. Могут быть и другие документы – правда, они встречаются значительно реже.

А вот вышеназванное свидетельство – документ правоподтверждающий, т.е. являющийся подтверждением того, что ваше право собственности на данную квартиру государством зарегистрировано и подтверждено.

Здесь читателю может показаться, что автор занялся некоторой демагогией. Правоустанавливающие, правоподтверждающие – не все ли равно? Но различия есть, и вполне практические. Во-первых, если квартира приобретена до 1998 года, свидетельства о собственности на нее не будет. В те времена действовала другая система, регистрирующий орган (в Москве – Департамент муниципального жилья) просто ставил на договоре свой штамп. А вот «правоустановка», конечно, необходима.

Второй аспект: предположим, документы утеряны.

«Свидетельство, — говорит Константин Барсуков, заместитель гендиректора компании «Релайт-Недвижимость», — можно даже не восстанавливать. Единственное, что для спокойствия покупателя квартиры нужно взять выписку из ЕГРП, которая подтвердит право собственности продавца на квартиру». Такую справку можно получить в любом отделении Управления Росреестра по Москве, ее стоимость составляет 100 руб., а время изготовления – 15 минут. Единственное неудобство – большие очереди.

А вот с восстановлением действительно ПУДов иногда придется повозиться. Например, если сделка купли-продажи оформлялась у нотариуса, придется отправляться к нему и просить восстановить документ из архива. «Все зависит от того, что именно утрачено, — отмечает Сергей Рябчиков, исполнительный директор ООО «Кредит-Центр недвижимость». – Иногда бывает достаточно получить дубликат документов, а иногда единственным, и то не гарантированным решением проблемы оказывается суд».

В общем, правоустанавливающие документы лучше держать в порядке – вне зависимости от того, планируете вы продавать квартиру или нет.

«Сладкая парочка»: БТИ…

Теперь переходим к тем документам, которые берутся непосредственно перед сделкой. Инстанции, которые придется посетить, всегда, при любой сделке, две. Начнем с первой – Бюро технической инвентаризации (БТИ). Там нам будет нужно получить кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликацию.

Отделения БТИ есть в Москве в каждом округе. Более того, в некоторых округах (ЗАО, ЮЗАО) их по два. Обращаться нужно строго в тот, к «ареалу» которого относится ваша квартира.

Требуемые нам бумаги изготавливаются в течение 10-15 дней, стоят около 500 руб. (точная сумма зависит от площади квартиры).

…Нельзя не отметить, что в последние годы БТИ резко улучшило свою работу. В прежние времена это был полнейший «ужас нечеловеческий» — особенно дурная слава была у северо-восточного филиала, располагавшегося на улице Яблочкова. Приехав туда задолго до открытия (часам к 6 утра), запросто можно было не успеть пройти до конца дня. И все это в жуткой тесноте и неразберихе.

Сегодня БТИ СВАО перебралось в новый просторный офис в Марьиной Роще, и работу наладили. Да и вообще, вся организация в целом изменилась к лучшему. Появилась, к примеру, возможность записаться на прием по телефону или через Интернет – и не стоять в очереди.

…и ЕИРЦ

Вторая инстанция – обслуживающая дом жилищно-коммунальная организация. Там нам нужны документы о том, кто зарегистрирован в квартире (выписка из домовой книги), и копия финансово-лицевого счета (этот документ иногда фигурирует под другими названиями, вроде «карточки учета»), подробно «расписывающая» квартиру: есть ли в ней горячее водоснабжение и 220 вольт электричества. Понятно, что практического смысла в подобной информации немного (слава тебе господи, в Москве нет домов без электричества), но для сделки нужно.

Подавляющее большинство домов в Москве обслуживаются Едиными информационными расчетными центрами (ЕИРЦ) – в свой районный мы и обращаемся. Работают они, как правило, шесть дней в неделю – но возможны исключения, особенно летом, когда многие ЕИРЦ на период отпусков произвольно сокращают график приема – могут сделать, например, три дня в неделю. Выдадут там либо две названные в предыдущем абзаце бумаги, либо одну – т.н. Единый жилищный документ (ЕЖД). Он даже лучше, поскольку действует не месяц (как выписка и копия ФЛС), а 60 дней.

Но бывают и другие дома – в первую очередь кооперативные. С получением документов у них сложнее. Выписка из домовой книги – также в ЕИРЦ (это данные о прописке, которые органы ФМС, конечно, никаким «частникам» не отдадут), а вот копию ФЛС придется брать в правлении вашего ЖСК. Когда и как принимает председатель – дело темное; как правило, часа два раз в неделю.

И последнее, о чем следует сказать, – о деньгах. Получение этих бумаг формально бесплатно. Но коммунальщики, как известно, люди изобретательные: у многих обратившихся жителей вдруг обнаруживаются «долги», без погашения которых выдать любую справку вам откажутся. Так что, собираясь в ЕИРЦ, лучше положить в карман тысячи три – на всякий случай.

С заботой о детях

Перечисленные выше документы нужны всегда, при любой сделке. Помимо них, существуют и такие, которые требуются не всегда, но очень часто.

Первыми тут на память приходит разрешение органов опеки и попечительства. Оно, напоминает Денис Бондаренко, юрист «Московского агентства недвижимости», требуется, если в числе собственников продаваемой квартиры имеются несовершеннолетние дети (или лица, признанные судом недееспособными или ограниченно дееспособными, – таких, понятно, меньше). Разрешение получается в муниципалитете и действует бессрочно.

С разрешением «опекунов» все однозначно. Просто продать квартиру вам не дадут – скажут, что ребенок не должен уезжать «в никуда». Так что разрешение может быть получено только в случае альтернативной сделки – одну квартиру продаем, другую вместо нее сразу же покупаем. Да и в этом случае чиновники еще внимательно посмотрят, не хуже ли приобретаемая квартира продаваемой – чтобы жилищные условия ребенка не ухудшились. Впрочем, это вопрос уже дискуссионный – известны случаи, когда родителям удавалось получить разрешения на уменьшение метража под тем предлогом, что в новом районе лучше экология, более качественные детские сады или ближе живет бабушка, которая обязательно станет ухаживать за дитяткой.

Другой весьма частый документ – согласие супруги(а). Нужен он в случае, напоминает Ирина Шугурова, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ–Брокеридж» по правовым вопросам, если на момент приобретения продаваемой сегодня квартиры продавец состоял в браке. Согласие – штука очень коварная. Бывает так, что человек давно в разводе, отношения с бывшей половиной «на нуле», да еще и все документы на квартиру на имя его одного. Но с точки зрения законов, квартира является нажитой в браке собственностью. Чтобы распорядиться ею, согласие надо получить – хоть лаской, хоть таской.

Согласие заверяется у нотариуса (стоит это в пределах 1000 руб.). Заменой этому документу может быть заключенное при разводе соглашение о разделе имущества, решение суда о таком разделе или… свидетельство о смерти супруга.

…И, если покупатель вашей квартиры приобретает ее с помощью ипотечного кредита, банк непременно «осчастливит» его требованиями дополнительных документов: оценка квартиры, выписка из ЕГРП об отсутствии обременений/ограничений и т.д. Впрочем, что может потребовать банк – это явно тема для отдельного разговора. Заметим лишь, что по сложившимся на рынке правилам все расходы тут ложатся, естественно, на покупателя. От продавца требуется только личное участие – скажем, в условленный час открыть оценщикам дверь. А платить им – извините, пусть покупающая сторона раскошеливается.

Ловкость рук

Имея дело с любыми документами, всегда опасаешься возможности того, что они окажутся поддельными. Все что угодно может быть не получено в соответствующих государственных органах, а извлечено из рукава. Что делать с этим?

Прежде всего, понять, что это не наша проблема: мы квартиру продаем, следовательно, единственное, что нас по-настоящему волнует – чтобы деньги не оказались фальшивыми. С другой стороны, у нас имеется покупатель, а при нем – толковый риелтор. И, вероятно, они захотят убедиться в подлинности бумаг. Как именно?

Ответа, собственно, два.

Первое – «мы с Тамарой ходим парой», т.е. посетить все инстанции вместе. Если вы, продавец, на самом деле не жулик – вам такое общество окажется приятным, будет с кем за беседой в очереди время скоротать. Второе – провести (со стороны покупателя) «параллельный» сбор документов. Например, напоминает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании «Penny Lane Realty», выписку из ЕГРП о том, кто является собственником такой-то квартиры, может взять абсолютно любой человек. Приходите с паспортом, платите 100 руб. – и получаете документ.

Помощь идет

Последнее, о чем было бы уместно сказать в данной статье, – это участие риелторов в сборе документов. Когда речь идет о полном «пакете» по продаже квартиры, такая услуга, скорее всего, окажется бесплатной – говоря точнее, она будет в рамках получаемой комиссии. Если же нужен просто сбор документов – агентство может провести и его. За деньги, разумеется.

«Наше агентство предлагает такую услугу, как сопровождение сделки, куда входит работа по сбору необходимых справок, организация и проведение сделки, — говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».

– Стоимость услуги составляет 85 тыс. руб.». Другие риелторы соглашались даже просто собрать документы – стоимость в этом случае начиналась от 20 тыс. руб. (Подробнее на эту тему читайте в статье «Сделка с квартирой: работу риелтора делим пополам. В итоге экономим на комиссионных 50%, но тратим личное время. Выбирайте удобный вариант»).

Резюме журнала metrinfo.ru

Сбор документов – это тоже дело вашего риелтора. Ваша забота – чтобы у вас в порядке были бумаги: свидетельство, договор, а также не было долгов по коммунальным платежам.

Пакет документов, в случае, если продажа жилой квартиры осуществляется за наличный расчет:

  1. Паспорта всех собственников продаваемой квартиры.
  2. Свидетельство, которое подтверждает право собственности жилья. Если оригинал утерян, Регистрационная палата выдает дубликат в течение 1-2 суток.
  3. Договор купли-продажи, дарения, судебное решение или документ о праве наследства, договор приватизации. Все бумаги можно получить в Регистрационной палате, а последний документ в Бюро техинвентаризации (БТИ).
  4. Если в квартире, которая выставлена на продажу, прописаны несовершеннолетние, необходимо получить разрешение из органов попечительства и опеки по месту регистрации. Рассмотрение заявления и выдача разрешительной бумаги занимает в среднем две недели. В Регистрационную палату нужно будет подать оригинал и копию такого разрешения. При обращении в органы попечительства и опеки необходимо присутствие ребенка, если он младше 14 лет. Если ребенок уже достиг этого возраста, его личное присутствие необязательно.
  5. Нотариально заверенное согласие на совершение продажи жены или мужа, если продавец состоит в законном браке.

Иногда, по желанию покупателя или из-за особенностей сделки, дополнительно могут потребоваться:

  1. Кадастровый паспорт жилого помещения. Выдается Кадастровой палатой в течение 10 дней.
  2. Техпаспорт жилья. Заказать можно в БТИ, стандартный срок выдачи 15 дней, за отдельную плату можно получить техпаспорт за 7 дней.
  3. Выписка из ДК (домовая книга), которая подтверждает, что в квартире на сегодняшний момент никто не прописан. Непосредственно перед продажей всем жильцам необходимо будет выписаться из жилья. Документ можно заказать в паспортном столе, а получить в момент обращения или за сутки.
  4. Выписка на недвижимое имущество из ЕГРЮП, где есть запись о том, кто является правообладателем квартиры.

    Срок изготовления занимает один день.

  5. Форма 9 — справка в которой указано кто прописан в квартире, запрашивается в паспортном столе. Перед сделкой эта справка предоставляется по желанию покупателя, если тот хочет проверить кто прописан в квартире. После сделки эта справка предоставляется в обязательном порядке для подтверждения факта выписки всех предыдущих жильцов.
  6. Комплект справок из Управляющей компании, которые подтверждают отсутствие долгов по коммуналке: электроэнергия, газ (если дом газифицирован), холодное и горячее водоснабжение, кабельное ТВ, домофон, интернет.
  7. Иногда покупатель может потребовать справки из наркологического или психоневрологического диспансеров. Вместо этих документов можно предоставить водительские права.
  8. Если оплата будет по безналичному расчету, потребуется заверенная копия финансового лицевого счета. Для получения нужно обратиться в банк продавца.
  9. Когда квартира достается по наследству или по договору дарения, покупателю нужно предоставить квитанцию, которая подтверждает оплату налога. Бумага оформляется в налоговой инспекции.

Продажа квартиры по ипотеке

Если жилье приобретается в ипотеку, то в дополнение ко всем вышеперечисленным документам прибавляется оценка рыночной стоимости жилья. Процедура оценки стоимости платная, обычно оплачивается покупателем. Продавец же берет на себя обязательства заказать выезд специалистов и обеспечить доступ в оцениваемую квартиру. Вся процедура оценки занимает до 14 календарных дней.

Оставьте комментарий