Стоит ли покупать недострой?

Стоит ли приобретать недостроенный дом или коттедж? Какие опасности могут подстерегать в этом деле? Решили купить дом в Ногинском районе, но по финансовым соображениям склоняетесь к тому, чтобы взять дом-полуфабрикат?

Тогда эта статья для вас.
Итак, сам по себе «недострой» — это неплохо. Такие дома стоят гораздо дешевле готовых. Однако эксперты агентства недвижимости «Авангард — Электросталь» обращают внимание потенциальных домовладельцев на следующие нюансы.
1.Правовой статус. Если дом добротен, построен из хороших материалов, но при этом находится на земле, имеющей проблемы с оформлением, то грош ему цена. Приобретать такое строение можно только будучи уверенным, что вы сможете решить все проблемы с данной постройкой, в том числе трудности при подведении коммуникаций и последующей перепродажей.
2. Состояние дома. Если «недострой» несколько лет обдувался ветрами, испытывал на себе силу крещенских морозов и 40-градусного летнего зноя, то вряд ли его стены и кровля не пострадали. Особенно это касается домов с незащищенным фасадом. Это относится и к домам из кирпича, и из железобетона. Таким образом, дом без наружной отделки, стоящий недостроенным в течение 3-5 лет, лучше не стоит брать.
3. Цена. Как ни странно, многие продавцы стремятся выиграть на продаже недостроя. Затраты на строительство коробки и крыши малы, по сравнению с тем, что предстоит далее. Отделка и прокладка коммуникаций, а также получение различных разрешений и согласований нынче дорогого стоит, поэтому лучше заранее просчитать что вы сможете сэкономить, а потом только выкладывать указанную продавцом сумму. Тут, прежде всего, идет речь, о так называемом плановом недострое, когда продавцы делают бизнес, реализуя пачками вот такие «полуфабрикаты».
4.

Этап строительства. Вряд ли вы подумаете купить дом в Ногинском или любом другом районе на этапе закладки фундамента. В этом нет большого смысла, тогда уж лучше брать пустой участок. Отлично, если дом готов на 50-70%, так вы сможете вкладывать в его строительство деньги постепенно, но в то же время уже спустя год-два вселитесь в Авангард или выгодно продадите новостройку. Важно, чтобы в возведении недостроя не было больших перерывов, иными словами, следует покупать дом «на этапе строительства».
5. Кто продает дом? В основном, недострой реализуют частные лица. Люди, у которых закончились деньги или возникли иные трудности (хорошо, если не с документами на данный объект), но есть и юридические лица. Сейчас таких предложений больше — многие компании просто не выдержали давления финансового кризиса и свернули свои проекты. Вот тут-то вдумчивый инвестор и может перехватить лакомый кусок. Однако всегда нужно докапываться до первопричины продажи объекта, иначе недолго и самому прогореть.
Как видите, при покупке недостроенного дома в Ногинском или любом другом районе есть масса нюансов. В агентстве недвижимости «Авангард Электросталь» работают специалисты по недвижимости, знающие толк в оценке, а также сопровождении сделок с недостроенными домами. Обращение к профессионалам убережет вас от неверных шагов в приобретении недосторя. Тем же, кто с помощью агентства хочет продать свой дом на этапе строительства, агентство подберет покупателя и займется решением всех вопросов, связанных с надлежащим оформлением сделки.

Покупка загородного дома на одной из стадий строительства – хороший способ сэкономить средства: выгода при такой сделке может составлять до 30%. В то же время к проверке предложений такого рода нужно относиться с особой тщательностью, поскольку причины продажи могут быть разными. В каком случае не стоит покупать загородный недострой и как проконтролировать сделку – в нашей статье.

Чего ожидать

Все предложения по продаже загородных домов в недострое объединяет одно – отсутствие акта о вводе в эксплуатацию. На рынке загородной недвижимости доля таких объявлений составляет около 10–15%.

Стадии недостроя могут быть разными: покупка объекта на этапе выведенной коробки и крыши дает возможность сэкономить, приобретение загородного дома на финальной стадии без отделки позволяет создать интерьер по своим предпочтениям; это может быть достроенный дом без коммуникаций. Каждое предложение имеет свои особенности, которые отражаются на стоимости объекта.

Кому это нужно

В сделке по купле-продаже недостроя заинтересован не только покупатель: некоторые застройщики практикуют такой способ реализации недвижимости, прекращая строительство на определенном этапе и выставляя объект на продажу. В таком случае продавцом выступает юридическое лицо.

Если объявление подано от физического лица, здесь могут быть две наиболее возможных причины продажи. Первая – банальная нехватка средств на завершение строительства; вторая – проблемы с согласованием документов на строительство загородного дома, которые возникли уже в процессе. В последнем случае, конечно, сделку заключать не стоит – все эти проблемы перейдут к новому покупателю.

Один из признаков незаконно строящегося загородного дома – долгий срок продажи объекта: если объявление висит уже более двух лет, а строительство не продвигается, к такому предложению стоит отнестись настороженно. Конечно, по одним внешним наблюдениям невозможно установить законность или незаконность строительства; расставить все точки над «i» помогут документы.

Никаких котов в мешке

Если строительство идет без проблем с местной властью, у продавца на руках должны быть следующие документы:

  • разрешение на строительство на данном участке земли,
  • проект загородного дома, согласованный с администрацией,
  • кадастровый паспорт участка.

Проверка документов – этап необходимый, но не последний. Если дом юридически чист, то для оценки объекта нужно провести экспертизу. Заключение специалиста содержит расчет необходимых работ для завершения строительства загородного дома и оценку качества строения на момент покупки.

Экспертиза спасет от неприятных сюрпризов: к примеру, если строительство было заморожено давно, незащищенные стены и каркас могли значительно пострадать от погодных условий. Кроме того, расчет средств покажет, стоит ли браться за данный проект или посмотреть другие предложения.

Бывает, что покупка недостроенного дома в результате обходится дороже готового объекта.

Как оформить загородный дом

Конечно, приобрести недострой можно и без наличия разрешения на строительство и согласованного проекта; в таком случае объект указывается в договоре как земельный участок. В этом случае новому собственнику придется оформлять все документы на загородный дом самому, что может отнять много времени или вовсе оказаться безрезультатным – если по каким-то причинами строительство на данном участке запрещено.

Поэтому более выгодной сделкой остается покупка загородного недостроя с полным пакетом документов. Это обеспечивает правомерность купли и избавляет от риска самому со временем стать вынужденным продавцом этого же объекта.

Риски и выгоды

Главное преимущество и основная причина покупки недостроенного загородного дома – стремление сэкономить средства. Но нельзя сказать, что приобретение недостроя – сугубо вынужденное решение: желание отделать дом в собственном вкусе или приобрести недвижимость именно в этом месте также поддерживают эту область рынка.

Ключевые опасности сделки такого рода – сложность в установлении подлинной причины продажи и расчет средств на завершение строительства. Проверка документов и контакт с местной администрацией помогут избежать незаконной покупки, а грамотно проведенная экспертиза избавит от досадных просчетов.

26.03.2015

Многие не против совершить такую привлекательную и одновременно рискованную сделку, как покупка недостроенного дома в ипотеку. Стоит ли игра свеч? И к чему готовиться тем, кто избрал для себя этот, прямо скажем, непростой путь?

Недострой недострою рознь

Парадокс в том, что под этим понятием подразумевают и почти готовую постройку под чистовую отделку:

Всего один шаг до комфортной жизни — сделать ремонт

И малопригодные для жизни сооружения без коммуникаций:

Сколько времени вы убьете, достраивая это?

И даже одинокий фундамент – проекты, требующие колоссальных вложений. Благо, на рынке таких предложений не более 2%.

Возможно, не одну весну и осень этот фундамент будут заливать дожди, прежде чем владелец найдет силы и средства достроить свой дом

Идеальный вариант – дом, который позволяет жить в нем и одновременно заниматься ремонтными работами.

В противном случае непонятно, что выгоднее: прорываться сквозь тернии к заветной ипотеке или начать строительство с нуля на нетронутом земельном участке.

В чем выгода?

Разница между ценой сданного в эксплуатацию дома и недостроенного значительна. Эксперты утверждают, что сегодня она не настолько велика, как, например, в 90-х, когда купить участок с «коробкой» можно было чуть ли не вдвое дешевле. И тем не менее, экономия налицо! Можно на выгодных условиях, за небольшие деньги приобщиться к загородной жизни, особенно если финансовое учреждение сотрудничает с застройщиком.

Если выбор пал на компанию, которая не является партнером банка, выгодных предложений не ждите.

Но даже в этом случае замахнуться на такой вариант имеет смысл, так как за 15-30 лет получится сэкономить кругленькую сумму!

Получить ипотеку легче на недостроенные дома, к которым уже подведены коммуникации

Где подвох?

Выбор, к сожалению, здесь невелик: количество банков, предлагающих такую услугу, можно сосчитать по пальцам. Неудивительно, что придется плясать под дудку «спонсора», то есть подстраиваться под конкретные программы. С другой стороны, так ли серьезны эти неудобства, если расценивать их как плату за дополнительные банковские гарантии? Проект финансируется – значит, специалисты проверили его юридическую «чистоту», а в наше время это дорогого стоит!

Куда обращаться?

Искать нужно банки, которые сотрудничают с застройщиками и готовы предоставить льготы для покупателей по этим проектам. Финансовые учреждения всегда славились «переборчивостью» в хорошем смысле этого слова: они имеют дело только с теми, у кого есть опыт сдачи объектов в эксплуатацию и документация отличается кристальной чистотой, а репутация не запятнана сомнительными фактами.

На рынке есть интересные программы подобного «симбиоза». Именно по ним можно рассчитывать на получение выгодных условий, поскольку «спонсор» заинтересован в реализации недвижимости.

Тонкости калькуляции

Простейшие подсчеты и анализ процентных ставок показывают: не все так однозначно! С одной стороны, сумма в договоре будет указана меньшая, чем, например, при покупке роскошного коттеджа бизнес-класса. Но с другой – ставка будет на 1-3% выше, а это значит, что в перспективе выигрыш может «померкнуть», особенно если затянуть выплату на много лет.

Как правило, после перехода объекта в категорию готовых ставка снижается до уровня стандартной. К тому же заемщик имеет право переоформить залог: теперь таковым выступит новоиспеченный дом.

Некоторые банки, заключившие договора с застройщиками, вообще не вводят надбавок на ипотеку за риски

Если залоговым имуществом окажется участок с недостроенным домом – неликвидная недвижимость, – ставка будет завышенной. Повлиять на ситуацию можно, предоставив в качестве залога другую недвижимость, например городскую квартиру.

Особенности оформления

В этой отнюдь не тривиальной ситуации процедура принятия решения может затянуться на месяцы. Банкиры проверяют не только платежеспособность потенциального заемщика, но и состоятельность застройщика (правоустанавливающие документы на землю, разрешение на строительство и др.), если последний не является их партнером.

Прежде чем попытаться купить недостроенный дом в ипотеку, не лишним будет уточнить некоторые нюансы, например:

  • гектары или сотки имеют правильное целевое назначение, а именно — под строительство;
  • земля является собственностью, а не находится в долгосрочной аренде;
  • у владельца есть разрешение на строительные работы по проекту, согласованному с пожарной инспекцией и утвержденному архитектором;
  • недострой зарегистрирован в БТИ и Федеральной регистрационной службе как объект незавершенного строительства;
  • есть схема с перечнем выполненных работ, то есть дом не относится к категории «самостроя», законность которого придется еще не раз оспаривать.

Если заемщик готов предоставить банку предварительную смету предстоящих расходов и оплатить, как минимум, 15%, его шансы получить кредит вырастают.

Оформление ипотеки на недостроенный дом – это та область кредитования, в которой выгодные предложения встречаются не так часто. Поэтому, если то, что вам обещают, выглядит более чем привлекательно, не теряйте бдительности. Возможно, в договоре есть пункты из разряда «мелким шрифтом», которые сведут на нет все попытки сэкономить. А вот покупатели коттеджей в обустроенных поселках имеют привилегии: к ним финансовые учреждения всегда более благосклонны.

Статьи

Возврат к списку

Оставьте комментарий