Капитальный ремонт окон

Статья 21. Замена товара ненадлежащего качества

1.

В случае обнаружения потребителем недостатков товара и предъявления требования о его замене продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) обязан заменить такой товар в течение семи дней со дня предъявления указанного требования потребителем, а при необходимости дополнительной проверки качества такого товара продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) — в течение двадцати дней со дня предъявления указанного требования.

Если у продавца (изготовителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) в момент предъявления требования отсутствует необходимый для замены товар, замена должна быть проведена в течение месяца со дня предъявления такого требования.

В районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях требование потребителя о замене товара подлежит удовлетворению по его заявлению в срок, необходимый для очередной доставки соответствующего товара в эти районы, в случае отсутствия у продавца (изготовителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) необходимого для замены товара на день предъявления указанного требования.

Если для замены товара требуется более семи дней, по требованию потребителя продавец (изготовитель либо уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель) в течение трех дней со дня предъявления требования о замене товара обязан безвозмездно предоставить потребителю во временное пользование на период замены товар длительного пользования, обладающий этими же основными потребительскими свойствами, обеспечив его доставку за свой счет. Это правило не распространяется на товары, перечень которых определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 20 настоящего Закона.

(в ред. Федеральных законов от 21.12.2004 N 171-ФЗ, от 25.10.2007 N 234-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

2. Товар ненадлежащего качества должен быть заменен на новый товар, то есть на товар, не бывший в употреблении.

При замене товара гарантийный срок исчисляется заново со дня передачи товара потребителю.


Является ли замена деревянного окна на пластиковое капитальным ремонтом?

Вопрос: Организация производит ремонт (не собственными силами) в арендуемом помещении: меняет деревянное окно на пластиковое. По условиям договора аренды арендодатель возмещает расходы на капитальный ремонт помещения. Является ли замена деревянного окна на пластиковое капитальным ремонтом? Какие первичные документы в целях исчисления налога на прибыль должны быть переданы арендодателю? Как учитывать расходы по налогу на прибыль у арендатора и арендодателя? Как учитывается НДС, уплаченный при замене окна?

Ответ: Замена деревянного окна на пластиковое может являться капитальным ремонтом. Арендатор учитывает в расходах по налогу на прибыль понесенные затраты, а полученную компенсацию — в доходах, уплаченный подрядчикам НДС принимает к вычету. Передача результатов работ облагается НДС. В свою очередь, арендодатель вправе будет принять к вычету «входной» НДС, предъявленный арендатором (если объект недвижимости используется в облагаемых НДС операциях), либо включить его в расходы при исчислении налога на прибыль.

Обоснование: По договору аренды арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору имущество, при этом арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а также поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (если иное не установлено законом или договором аренды). При этом, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязанность по проведению за свой счет капитального ремонта возлагается на арендодателя (ст. 606, п. 1 ст. 615, ст. 616 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ капитальным ремонтом объектов капитального строительства признается замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Текущий ремонт проводится в целях обеспечения надлежащего технического состояния зданий и сооружений. Под надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации (ст. 55.24 ГрК РФ).

В соответствии с разд. VI Приложения 8 к Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденному Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, работы по полной смене ветхих оконных блоков относятся к капитальному ремонту. Кроме того, признаками отнесения работ по замене окон к капитальному ремонту могут являться: выполнение работ, затрагивающих конструктивные элементы здания, изменение размеров оконных проемов, нарушение целостности перемычек над оконными проемами, выполнение работ по замене окон в составе других работ, на которые разработан проект капитального ремонта (Постановление ФАС Поволжского округа от 04.08.2011 по делу N А57-14145/2010).

В рассматриваемой ситуации организация-арендатор производит ремонт в арендуемом помещении, меняет деревянное окно на пластиковое. Таким образом, работы по замене оконного блока в помещении могут относиться к капитальному ремонту.

Налог на прибыль у арендодателя

Условия учета расходов у арендодателя обычные: наличие подтверждающих документов и их обоснованность (п.

1 ст. 252 Налогового кодекса РФ).

Основаниями для учета расходов на капитальный ремонт могут являться: соглашение о компенсации расходов арендатору, договор о выполнении работ (договор подряда), смета расходов на ремонт, акт выполненных ремонтных работ, акт о приемке выполненных работ (форма N КС-2) и справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3), иные документы. Оригиналы документов, выставленных на имя арендатора, остаются у арендатора.

Согласно позиции, представленной в Письмах Минфина России от 07.12.2017 N 03-03-06/2/81480, от 23.09.2016 N 03-03-06/1/55715, амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с достройкой, дооборудованием, реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то такие затраты единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт согласно положениям ст. 260 НК РФ.

Так как замена окон с деревянных на пластиковые не относится к достройке, дооборудованию реконструкции, модернизации или техническому перевооружению имущества, то данные расходы следует списать единовременно.

Налог на прибыль у арендатора

Что касается затрат арендатора, связанных с производством капитального ремонта, их следует рассматривать как произведенные в процессе выполнения работ для арендодателя и учитывать при расчете налога на прибыль как экономически обоснованные расходы, связанные с выполнением работ (п. 1 ст. 252, пп. 1 п. 3 ст. 315 НК РФ).

Сумма полученного возмещения учитывается арендатором для целей налогообложения прибыли в составе выручки от реализации (Письмо Минфина России от 25.01.2010 N 03-03-06/1/19).

НДС при капитальном ремонте

Сумма НДС, уплаченного арендатором при замене окна в арендованном им помещении, подлежит вычету у арендатора на общих основаниях, предусмотренных п.

1 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ.

Так, п. 1 ст. 171 НК РФ предусмотрено право налогоплательщика уменьшить общую сумму НДС, исчисленную в соответствии со ст. 166 НК РФ, на установленные ст. 171 НК РФ налоговые вычеты.

Таким образом, соблюдение данных условий применения налогового вычета по НДС является основанием для применения арендатором налоговых вычетов по результатам соответствующего налогового периода, в том числе в части налога, уплаченного в стоимости строительно-монтажных работ за замену окна.

Наличие у арендатора обязанности по передаче арендодателю результата произведенных работ при возврате предмета аренды не влияет на его право принять к вычету НДС, предъявленный ему подрядчиком за выполненные работы. Не влияет на применение вычета и то, что стоимость работ подлежит возмещению собственником имущества после прекращения договора аренды. Данный вывод подтверждается судебной практикой (см., например, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2016 N 09АП-28250/2016-АК). При передаче арендатором арендодателю результатов работ по улучшению арендованного имущества без компенсации суммы налога, ранее принятые к вычету по этим работам, в порядке, предусмотренном НК РФ, восстанавливать не нужно (Письмо Минфина России от 16.11.2017 N 03-07-11/75600). Считаем, что данные положения распространяются и на операции по произведенному капитальному ремонту.

Следует иметь в виду, что передача арендодателю результата работ по капитальному ремонту может быть расценена налоговыми органами как операция по реализации, являющаяся объектом налогообложения по НДС у арендатора (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.02.2014 N 12604/13). При этом принятые ранее арендатором к вычету суммы налога предъявляются им арендодателю применительно к положениям п. 1 ст. 168 НК РФ (п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость»).

Тогда арендодатель вправе будет принять к вычету «входной» НДС, предъявленный арендатором (если объект недвижимости используется в облагаемых НДС операциях) (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ), либо включить его в расходы при исчислении налога на прибыль (ст. 170 НК РФ) (абз. 5 п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ N 33).

Замена окон за счет капремонта


Вопрос:

Замена окон в подъезде это капитальный или текущий ремонт? Ремонт сделан за счет средств капитального ремонта, ремонт подъездов с заменой окон. Все оформлено протоколом общего собрания собственников, где принято решения работы произвести за счет средств капитального ремонта. Имела ли право управляющая компания ремонт подъездов произвести за счет средств капитального ремонта?

 

Ответ:

Собственники помещений в многоквартирном доме могут уплачивать дополнительный взнос на капитальный ремонт сверх установленного органом государственной власти субъекта РФ, если формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, приняли решение о проведении капитального ремонта и работы по такому ремонту не могут быть выполнены за счет фонда капитального ремонта.

Поскольку перечни работ по текущему и капитальному ремонту многоквартирного дома являются рекомендуемыми, невозможно утверждать, что определенный вид работ, произведенный за счет дополнительных взносов на капитальный ремонт, относится к работам, производимым при текущем ремонте. Таким образом, при наличии соответствующего решения общего собрания, и прочих условиях, указанных выше, оплата указанных в решении общего собрания работ за счет дополнительного взноса за капитальный ремонт является правомерной.

В соответствии с ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ), плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

— плату за содержание и ремонт жилого помещения;

— взнос на капитальный ремонт;

— плату за коммунальные услуги.

Согласно ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

В рассматриваемом случае, общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме было принято решение о проведении за счет взносов на капитальный ремонт ремонта в подъезде с заменой окон.

В силу ч. 1.1 ст. 158 ЖК РФ, в случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты.

В соответствии с п. п. 5, 10 Приложения N 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г.

N 170 (далее — Правила и нормы технической эксплуатации), смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и оконных заполнений, восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах относятся к перечню работ, проводимых при текущем ремонте общего имущества многоквартирного дома.

Вместе с тем, указанное Приложение N 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации является рекомендуемым. Также, рекомендуемым является Приложение N 8 к Правилам и нормам технической эксплуатации, которое устанавливает примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда.

Таким образом, поскольку отсутствуют законодательно установленные перечни работ, проводимых при текущем и капитальном ремонте, то при наличии решения общего собрания о проведении работ, их финансирование возможно за счет дополнительного взноса на капитальный ремонт с учетом соблюдения условий, перечисленных в ч. 1.1 ст. 158 ЖК РФ.


Помощь: Разбираем практическую ситуацию: отнесение отдельных видов работ к модернизации или ремонту

РАЗБИРАЕМ ПРАКТИЧЕСКУЮ СИТУАЦИЮ: ОТНЕСЕНИЕ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ РАБОТ К МОДЕРНИЗАЦИИ ИЛИ РЕМОНТУ

Ситуация

В организации возникла необходимость в замене дверей и окон, оклейке обоями стен, покраске потолков и стен, замене покрытия полов в офисных помещениях, установке счетчиков учета теплоэнергии и воды.

Данные виды работ были расценены как работы, связанные с проведением текущего ремонта.

Правильно ли это?

1. Что касается замены окон и дверей, то для ответа на поставленный вопрос следует учитывать определенные обстоятельства, а именно: производится ли полная либо частичная замена окон и дверей; какова степень их износа; происходит ли их замена на изделия с теплотехническими характеристиками, отвечающими нормативным документам, т.е. повышаются ли потребительские качества изделий.

Основополагающим документом, необходимым для рассмотрения вопроса об отнесении производимых работ по замене этих изделий, являются строительные нормы РБ «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений» (СНБ 1.04.02-02), утвержденные приказом Минстройархитектуры РБ от 26.09.2002 № 342 (далее — СНБ).

В соответствии с п.11 приложения А указанных строительных норм полная замена заполнений оконных проемов относится к капитальному ремонту.

Согласно п.1 раздела Б.5 приложения Б «Перечень основных видов работ, выполняемых при текущем ремонте зданий и сооружений» СНБ замена заполнений дверных проемов, восстановление отдельных элементов оконных, витражных и витринных заполнений, а также частичная замена в здании заполнений оконных и витражных проемов относятся к текущему ремонту (редакция пункта изложена с учетом внесенных правок (согласно данным РУП «Стройтехнорм»)). А вот полная замена оконных и дверных блоков на изделия с теплотехническими характеристиками, отвечающими нормативным требованиям, т.е. при повышении потребительских качеств изделий, относится к видам работ, выполняемых при модернизации зданий и сооружений на основании п.14 приложения В «Перечень основных видов работ, выполняемых при модернизации зданий и сооружений» СНБ.

Полагаем, не лишним будет напомнить, что следует понимать под ремонтом. Определение данного понятия содержится в Техническом кодексе установившейся практики «Система технического нормирования и стандартизации Республики Беларусь. Национальный комплекс технических нормативных правовых актов в области архитектуры и строительства. Основные положения», утвержденном приказом Минстройархитектуры РБ от 18.07.2005 № 172: ремонт (зданий, сооружений, инженерных и транспортных коммуникаций) — это совокупность работ и мероприятий по восстановлению работоспособности или исправности здания, сооружения, коммуникаций, их частей и (или) элементов, включая строительные конструкции и инженерное оборудование, не подпадающих под определение реконструкции.

К ремонту относятся технические работы, связанные с восстановлением основных физико-технических и эстетических показателей (несущая способность, жесткость, теплозащита, отделка и т.д.), потребительских качеств, утраченных в процессе эксплуатации. В состав работ входят все виды ремонтных работ, в т.ч. аварийные работы, включая замену отдельных элементов или конструкций, местное утепление и звукоизоляция с применением современных материалов и технологий.

Таким образом, если в офисе организации будет осуществляться замена окон и дверей каждые два года (утрированно), то говорить о том, что производится восстановление работоспособности или исправности этих окон и дверей, будет сложно. Такая частая замена будет расценена как модернизация.

В случае проведения работ в организации по установке противопожарных дверей для соблюдения правил пожарной безопасности необходимо обратить внимание на п.6 раздела Б.5 СНБ, согласно которому данные виды работ относятся к текущему ремонту.

В отношении проведения текущего ремонта отметим следующие моменты. В случае необходимости замены окон, а также дверей или, правильнее будет сказать, дверных заполнений организации необходимо произвести обследование подлежащих ремонту объектов. Результаты обследования отражаются в дефектном акте, который составляется уполномоченной комиссией организации. Разработка проектной документации и ее экспертиза при текущем ремонте законодательством не предусматриваются.

Форма дефектного акта С-1 приведена в постановлении Минстройархитектуры РБ от 11.04.2005 № 13. Дефектный акт составляется для обоснования принятия решения о проведении ремонта и служит исходным документом для составления сметы на проведение ремонтных работ, выполняемых хозяйственным или подрядным способом. Если в дефектном акте будет зафиксирован процент износа дверей (окон) более 60%, данный вид работ можно будет отнести к текущему ремонту согласно разделу Б.5 СНБ, о котором мы упоминали выше.

Причем составления самой организацией дефектного акта в этом случае, считаем, недостаточно, поскольку в процессе оценки степени износа желательно участие организации, имеющей право проводить обследование конструкций и изделий. Иначе организации-заказчику будет трудно доказать, что это был текущий ремонт, а не модернизация дверей (окон), износ которых в таком случае составляет менее 60%.

При выборе специализированной организации необходимо обратить внимание на следующее. Согласно п.40 перечня видов деятельности, на осуществление которых требуются специальные разрешения (лицензии), и уполномоченных на их выдачу государственных органов и государственных организаций, утвержденного Декретом Президента РБ от 14.07.2003 № 17 «О лицензировании отдельных видов деятельности», для осуществления проектирования и строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности и проведения инженерных изысканий для этих целей необходима лицензия. Указанная лицензируемая деятельность имеет составляющие работы и услуги, определенные п.5 приложения 1 постановления Совета Министров РБ от 20.10.2003 № 1386, а именно «детальное обследование технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений». Таким образом, рекомендуем обратиться за получением соответствующего заключения к организации, обладающей лицензией на осуществление вышеназванного вида деятельности.

Критерий отнесения к ремонту замены дверных и оконных блоков — свыше 60% их износа — установлен в ВСН 53-86(р).

Что касается проведения работ на арендованных площадях, то следует иметь в виду, что списание расходов по установке дверей при проведении ремонта арендованного помещения будет производиться в составе затрат на текущий ремонт, если отнесение указанных расходов на арендатора предусмотрено ст.587 Гражданского кодекса РБ и условиями заключенного договора аренды.

Если двери будут устанавливаться арендатором в процессе проведения модернизации (реконструкции) арендованного помещения, необходимо учесть, что капитальные вложения в арендованный объект основных средств (отделимые улучшения) должны учитываться арендатором как отдельный инвентарный объект, если в соответствии с заключенным договором аренды эти капитальные вложения являются собственностью арендатора (основание — п.6 Инструкции № 127).

2. Работы по оклейке обоями, покраске потолков и стен, замене покрытия пола в отдельных местах без изменения его конструкции относятся к текущему ремонту согласно вышеуказанным СНБ.

При этом работы по частичной замене пола оцениваются по отношению к общей площади здания (собственного или арендуемого), а не к площади кабинетов, подлежащих ремонту.

3. Установка приборов учета и регулирования тепловой энергии так же, как и установка приборов учета холодного и горячего водоснабжения, относится к текущему ремонту согласно п.11 раздела Б.12 и п.12 раздела Б.14 приложения Б СНБ.

Однако обращаем внимание, что данные виды работ по установке указанных приборов учета стали относиться к текущему ремонту с 1 ноября 2006 г., а до этой даты они относились к модернизации (основание — изменение № 1 СНБ 1.04.02-02, утвержденное приказом Минстройархитектуры РБ от 29.09.2006 № 262).

24.08.2007 г.

Николай Поляков, экономист

Журнал «Главный Бухгалтер» № 31, 2007 г.

От редакции: В Декрет Президента Республики Беларусь от 14.07.2003 № 17 «О лицензировании отдельных видов деятельности» на основании Декрета Президента Республики Беларусь от 26.11.2007 № 7 внесены изменения и дополнения.

С 1 января 2008 г. в Положение о лицензировании деятельности по проектированию и строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности и проведению инженерных изысканий для этих целей, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.10.2003 № 1386, на основании постановления Совета Министров Республики Беларусь от 29.12.2007 № 1899 внесены дополнения и изменения.

В постановление Министерства финансов РБ от 20.12.2001 № 127 «Об утверждении Инструкции о порядке бухгалтерского учета основных средств» на основании постановления Министерства финансов от 29.12.2007 № 208 внесены изменения и дополнения.

Оставьте комментарий