Непосредственное управление многоквартирным домом

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помщений. Совет многоквартирного дома

⇐ ПредыдущаяСтр 9 из 9

Такая форма домового управления означает, что жильцы — собственники квартир сами заключают договоры с обслуживающими дом организациями (без помощи управляющей компании и создания ТСЖ). Однако если квартир в доме более 12, то по ст. 161 ЖК РФ (ФЗ № 188 от 29.12.2005) его жильцы обязаны заключить договор о ремонте и содержании общего имущества с профессиональной компанией.

При этом существует три варианта, позволяющих распределить управленческие обязанности между жильцами-собственниками (конкретный способ закрепляется соответствующим решением общего собрания):

Каждый из собственников добровольно участвует в управлении домом, а также вступает в отношения с третьими лицами.

Один из собственников получает полномочия от всех остальных.

Необходимые полномочия на управление получает стороннее лицо (не собственник), которое при этом не становится управляющим и выполняет лишь представительские функции.

Согласно положениям ЖК РФ, форма управления многоквартирным домом должна выбираться общим собранием, решения которого обязаны придерживаться все собственники. Такое собрание может быть как традиционным (очным), так и заочным.

Согласно ст. 164 ЖК РФ (пп. 2, 3) договоры на водо-, электро-, газоснабжение и отопление должны заключаться отдельно каждым собственником. Если же собственники передали соответствующие полномочия одному лицу (и это подтверждается оформлением доверенностей), оно вправе самостоятельно заключать такие договоры от их имени.

При непосредственном управлении жилым домом собственники самостоятельно осуществляют свои права по управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома, инициативным образом формируют все договорные отношения, участвуют во всех организационно-управленческих процедурах. Данный способ управления предусмотрен п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ и предполагает организацию самоуправления любыми процедурами (общее собрание, поквартирный письменный опрос жильцов, выборы старшего по подъезду и т.д.) в любых договорных формах, создаваемых самими жильцами с целью достижения задач управления многоквартирным жилым домом. При реализации этого способа управления заключается две группы договоров:

1. Ремонтно-эксплуатационные договоры (пункт 1 ст. 164 ГК РФ) – направлены на обеспечение общих потребностей или общих интересов всех собственников по содержанию в надлежащем порядке имущества дома (договоры обслуживания внутридомовых инженерных систем, по уборке, вывозу мусора, эксплуатации лифтового оборудования и т.п.).

2) Ресурсоснабжающие договоры – это договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения, отопления, которые в этом случае будут носить индивидуальный характер и должны заключаться каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

В этом случае ответственность за режим и качество подачи холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также водоотведения, несёт ресурсоснабжающая организация. Необходимым условием реализации непосредственного управления является высокая активность самих жителей.

Договор управления многоквартирным домом

По договору управления МКД одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД, органов управления ТСЖ либо органов управления ЖК или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять КУ собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность.

Договор управления МКД заключается с каждым собственником жилья на условиях, указанных в решении общ.собрания, в пис.форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Существенными условиями договора являются:

 состав общего имущества многоквартирного дома и его адрес;

 перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень КУ, которые предоставляет управляющая организация;

 порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

 порядок осуществления контроля за выполнением упр.организацией ее обязательств по ДУ.

Договор управления МКД заключается на срок не менее чем 1 год и не более 5 пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Д по окончании срока его действия такой Д считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким Д.

Если иное не установлено ДУ МКД, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого Д не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

Если иное не установлено ДУ МКД, упр.организация ежегодно в течение 1 квартала текущего года представляет собственникам помещений в МКД отчет о выполнении ДУ за предыдущий год.

При непосредственном управлении МКД собственниками жилья Д оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме собственники заключают на основании решений общего собрания.

(при этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров).

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником от своего имени.

На основании решения общего собрания собственников от их имени в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

ЮЛ, ИП, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению МКД, обязаны получить лицензию на ее осуществление до 1 мая 2015 года.

Деятельность по управлению МКД осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД (далее — лицензия), выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ (далее — лицензионная комиссия).

Общие положения о капитальном ремонте (КР) общего имущества в многоквартирном доме. Фонд капитального ремонта (ФКР)

Перечень услуг и работ по КР общего имущества в МКД, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда КР, включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Нормативным правовым актом субъекта РФ этот перечень может быть дополнен услугами и работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов и другими видами услуг и работ.

Если собственниками принято решение об установлении взноса на КР в размере, превышающем минимальный размер взноса на КР, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания может использоваться на финансирование любых услуг и работ по КР общего имущества.

Органы гос.

власти субъекта РФ принимают нормативные правовые акты которыми, в том числе:

1) устанавливается мин.

размер взноса на КР общего имущества в МКД;

2) устанавливается порядок проведения мониторинга технического состояния МКД;

3) создается региональный оператор;

4) утверждаются порядок и условия предоставления государственной поддержки;

5) устанавливается порядок подготовки и утверждения рег.программ и требования к ним;

Региональной программой КР общего имущества в МКД определяются предельные сроки проведения собственниками и (или) региональным оператором КР. Региональная программа утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ.

Региональная пр. формируется на срок, необходимый для проведения КР общего имущества во всех МКД, расположенных на территории субъекта РФ, и включает в себя:

1) перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта РФ, за исключением аварийных и подлежащих сносу. В региональную программу могут не включаться многоквартирные дома, физический износ основных конструктивных элементов которых превышает 70%, и (или) многоквартирные дома, в которых совокупная стоимость услуг и работ по КР в расчете на 1м2 общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта РФ.

2) перечень услуг и работ по капитальному ремонту;

3) плановый период проведения капитального ремонта общего имущества;

4) иные сведения, подлежащие включению в региональную программу капитального ремонта в соответствии с нормативным правовым актом субъекта РФ.

Очередность проведения КР определяется в рег.программе исходя из критериев, которые установлены законом субъекта РФ и могут быть дифференцированы по мун. образованиям. В первоочередном порядке должно предусматриваться проведение КР в домах, где требовалось проведение КР на дату приватизации первого жилого помещения а он не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы.

Региональная программа подлежит актуализации не реже чем один раз в год.

Органы государственной власти субъекта РФ и органы местного самоуправления обязаны утверждать краткосрочные (сроком до трех лет) планы реализации региональной программы.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в размере, установленном нормативно-правовым актом субъекта РФ исходя из общей площади своего жилого помещения, или в большем размере, если соответствующее решение принято общим собранием собственников.

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот дом.

Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений:

 в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу;

 в случае принятия уполномоченным органом решения об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка и об изъятии каждого жилого помещения в этом доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию. Собственники помещений в многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии такого земельного участка;

 по достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт;

 если до наступления установленного программой срока проведения капитального ремонта в доме были выполнены отдельные работы, предусмотренные региональной программой, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора и повторное выполнение этих работ не требуется, средства в размере, равном стоимости этих работ, но не свыше размера предельной стоимости, засчитываются в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт.

Фонд капитального ремонта (далее -фонд) образуют:

 взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками,

 проценты, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт,

 проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете.

Собственники вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее — формирование фонда капитального ремонта на специальном счете).

Взносы уплачиваются непосредственно на такой счет;

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (далее — формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора). Взносы уплачиваются на основании платежных документов, представленных региональным оператором.

Если фонд формируется на специальном счете, решением общего собрания собственников должны быть определены:

 размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт не менее, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ;

 перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

 сроки проведения капитального ремонта;

 владелец специального счета;

 кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Средства фонда могут использоваться для оплаты услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда используются на цели сноса или реконструкции этого дома.

⇐ Предыдущая123456789

Читайте также:

  1. II. Основные цели и задачи Совета
  2. II. Техническое состояние многоквартирного дома, включая пристройки
  3. III. Труд (уроки труда, общественно полезный труд в учебном заведении и дома — месте проживания)
  4. XIV. Перевозка мелких домашних (комнатных) животных, собак и птиц в качестве ручной клади
  5. XVI. Перевозка домашних животных, собак, птиц и пчел в качестве багажа
  6. А ТАКЖЕ О ВОЕННОМ СОВЕТЕ СИРИЛА ГРЕЯ С БРАТОМ ОНОФРИО, НА КОТОРОМ ПЕРВЫЙ ВЫСКАЗАЛ НЕМАЛО ПОУЧИТЕЛЬНЫХ СУЖДЕНИЙ ОБ ИСКУССТВЕ МАГИКИ
  7. Адама отвечает из своего дома в Телосе
  8. АНТИКОРРОЗИОННОЕ ПОКРЫТИЕ В ДОМАШНИХ УСЛОВИЯХ
  9. Б. Организация Советской власти на месгах
  10. БОЛЕЗНЬ И ЕЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ДЛЯ ВЕЛИКОГО ЭКСПЕРИМЕНТА, А ТАКЖЕ ВОЕННЫЙ СОВЕТ ДУГЛАСА СО СВОИМ СОРАТНИКОМ
  11. Будьте хороши для использования в домашних условиях
  12. Бывало так, что мы видели молодой месяц, потом ещё один (, и за всё это время) в домах посланника Аллаха, да благословит его Аллах и да приветствует, не пекли хлеба».


Что такое самоуправление жильцов?

Спрашивает Светлана Александровна24 июня 2011
Наш дом хочет перейти на самоуправление. Как сделать это правильно, какие то нужны документы, заявления, куда?Что мы потеряем, или что приобретем???
Добавлю, что дом на 8 квартир, все являются собственниками.
В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более чем двенадцать, собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Подробнее об этом можно посмотреть в ст.ст. 161-165 Жилищного кодекса Российской Федерации.

⇐ Управление многоквартирными домами

Управление непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме

Выбор этого способа управления домом говорит о том, что собственники готовы самостоятельно осуществлять деятельность по управлению общим имуществом в доме, без привлечения управляющих организаций и создания ТСЖ.

Собственники помещений не создают никакой управленческой надстройки для управления домом, так как при непосредственном управлении не нанимается штат для выполнения управленческих функций. Собственники берут ли функции на себя на добровольных началах. Поэтому с финансовой точки зрения данный способ является малозатратным. Однако это касается только расходов на управление домом, остальные расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники несут в обязательном порядке.

Нетрудно предположить, что реальная эффективность самостоятельного управления лучше проявит себя в условиях небольшого количества собственников помещений. Это связано с тем, что эффективное планирование, организация и контроль всех процессов, направленных на управление домом, возможны при наличии достаточно малого количества собственников, имеющих общие интересы и достаточное моральное стимулирование.

Преимущества данного способа управления (отсутствие необходимости нести управленческие расходы, упрошенный порядок управления) особенно хорошо проявляются в сельской местности, когда отсутствует многоквартирная застройка, а в домах насчитывается от 2 до 30 квартир.

Один из серьезнейших недостатков управления непосредственно собственниками — отсутствие права на получение бюджетных средств для проведения капитального ремонта. Вероятнее всего, это связано с отсутствием расчетного счета, на который бы перечислялись целевые бюджетные средства (коллектив собственников не может открыть расчетный счет на всех, а счет на одного из собственников не вызывает доверия), и ответственного лица, которое могло бы отчитываться за расходование бюджетных средств (ответственны все, а значит, никто конкретно).

Несмотря на это, непосредственное управление может успешно работать в условиях сельской местности, где небольшие дома возможно ремонтировать на средства собственников помещений.

Решение о выборе способа управления многоквартирным домом непосредственно собственниками принимается на общем собрании собственников, которые голосуют большинством голосов от присутствующих. Затем решается вопрос о том, как будет организовываться такое управление. В любом случае все вопросы управления домом решаются на общем собрании, однако практическая реализация решений и взаимодействие с третьими лицами могут осуществляться по-разному.

Возможны три способа распределения обязанностей, представления интересов между собственниками:

  1. все обязанности по управлению домом распределяются между всеми собственниками и выполняются ими на общественных началах и добровольной основе, в том числе и представительство в отношениях с третьими лицами;
  2. решением общего собрания уполномочивается один из собственников на инициирование всех решений по управлению многоквартирным домом, в том числе с правом представлять интересы собственников перед третьими лицами;
  3. на основании решения общего собрания от имени собственников вправе действовать иное лицо, не являющееся собственником помещения, но имеющее доверенность от всех или большинства собственников. Следует обратить внимание, что это лицо является не управляющим, поскольку все решения принимаются общим собранием собственников помещений, а представителем интересов собственников перед третьими лицами.

Для того чтобы уполномочить третье лицо (не собственника помещения) на представление интересов по вопросам управления многоквартирным домом, необходимо:

  1. наличие решения общего собрания собственников помещений о наделении лица полномочиями действовать от их имени в отношениях с третьими лицами;
  2. доверенность, составленная в письменной форме, выданная уполномоченному лицу всеми или большинством собственников помещений в многоквартирном доме.

Этап для реализации непосредственного управления многоквартирным домом заканчивается с момента включения собственниками договоров с подрядными организациями, оказывающими услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома и предоставляющими коммунальные услуги.

Отсутствие таких договоров позволяет сделать вывод о том, что выбранный собственниками помещений способ управления не реализован, следовательно, дом может стать объектом для проведения конкурса по отбору управляющих организаций в соответствии с п. 4 ст. 161 ЖК РФ

При непосредственном управлении многоквартирным домом органом управления является общее собрание собственников помещений в доме. На общем собрании принимаются все решения, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, предоставлением коммунальных услуг, распоряжением общей долевой собственностью в доме.

Следует отметить, что при этом способе управления не может быть привлечен управляющий или управляющая организация для того, чтобы решать вопросы управления домом. Само название «непосредственное управление» исключает такую возможность. В этом случае договоры управления, заключенные собственниками с третьими лицами, могут быть признаны недействительными, поскольку противоречат требованиям действующего законодательства

Собственники помещений на основании решения общего собрания вступают в договорные отношения с лицами, оказывающими услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом в качестве одной стороны в договорах с поставщиками жилищных услуг выступают все или большинство собственников.

В случаях, когда собственники помещений передали полномочия по представлению интересов уполномоченному лицу (одному из собственников), такое лицо вправе заключать от имени всех или большинства собственников помещений договоры по содержанию и ремонту общего имущества.

Подрядные организации, оказывающие услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома, выбираются согласованно всеми собственниками помещений в доме или их большинством, участвующим в непосредственном управлении, на общем собрании собственников.

Перед выбором подрядной организации собственники определяют потребность в проведении работ по содержанию и ремонту дома.

После ознакомления с информацией о подрядных организациях собственники выбирают организацию путем голосования.

Этап выбора подрядчиков завершается заключением договоров.

Размер платы каждого собственника за предоставленные по договору подряда услуги определяется расчетным путем, т.е. вся сумма договора должна быть распределена между всеми собственниками помещений, заключившими договор подряда, пропорционально их дате в праве общей долевой собственности. Что касается собственников, не участвующих в заключении договора подряда, то подрядчики не вправе требовать с них каких-либо платежей, однако собственники помещений, участвующие в договорных отношениях с подрядчиком, вправе требовать с них возмещения части средств, выплаченных подрядчику.

Часть 2 ст.

164 ЖК РФ предусматривает необходимость заключения договоров предоставления коммунальных услуг с каждым собственником помещения в многоквартирном доме отдельно. Здесь уже не действует правило о том, что стороной договора являются все или большинство собственников помещений.

Договоры на предоставление коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения от своего имени. Однако в соответствии со ст. 540 ГК РФ в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети. Таким образом, необходимости заключения отдельного договора с каждым гражданином в письменной форме нет.

Собственники помещений в многоквартирном доме, управляющие домом непосредственно, вносят плату за коммунальные услуги на основании и в соответствии с договорами, заключенными с лицами, предоставляющими коммунальные услуги. Размер платы рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Таким образом, непосредственное управление многоквартирным домом — это деятельность собственников помещений, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания. надлежащего содержания общего имущества, решение вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, в ходе которой договоры на поставку коммунальных услуг заключаются с каждым собственником от своего имени, а договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества — со всеми или с большинством собственников помещений в доме на основании решения общего собрания.

Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений выбирает способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ).

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более тридцати (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Преимущества непосредственного управления:

1) отсутствие расходов на управление, характерных для способа управления через управляющую организацию;

2) техническое обслуживание жилья и общего имущества может осуществляться силами собственников либо подрядными организациями, привлекаемыми на постоянной или краткосрочной основе, что позволяет снизить расходы на содержание и ремонт дома;

3) каждый собственник самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями и не несет ответственности за задолженности по оплате коммунальных услуг своих соседей (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Недостатки этого способа управления:

1) снижение эффективности управления и качества жилищно-коммунальных услуг при большом количестве собственников помещений, необходимость проведения общих собраний по каждому жилищному вопросу;

2) отсутствие возможности выполнять капитальный ремонт за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; пп. 4 п. 3 ст. 50, п. 2 ст. 291 ГК РФ).

Обратите внимание!

С 01.09.2014 ТСЖ создается в организационно-правовой форме юридического лица — товарищество собственников недвижимости (далее — ТСН). При этом перерегистрация созданных ТСЖ в ТСН не требуется (пп. 4 п. 3 ст. 50, ст. 123.12 ГК РФ; Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).

Цель ТСЖ — управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

ТСЖ имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору.

Преимуществами ТСЖ являются прямое управление имуществом собственников и оказание коммунальных услуг, эффективная защита собственников перед ресурсоснабжающими организациями, а также возможность ведения коммерческой деятельности.

К недостаткам ТСЖ можно отнести высокий уровень расходов на содержание штата работников.

Управление управляющей организацией

Управляющая организация — коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).

Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ч. 5, 8 ст. 162 ЖК РФ).

За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несет ответственность перед собственниками в соответствии с действующим законодательством.

Собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом (ч. 8.2 ст.

162 ЖК РФ).

Недостатки данного способа управления многоквартирным домом:

1) нацеленность управляющей организации на получение прибыли от оказания услуг собственникам за счет повышенных тарифов, а не на управление чужим имуществом;

2) отсутствие у собственников способов прямого контроля за результатами оказанных услуг или выполненных работ;

3) назначение по итогам конкурса управляющей организации муниципальными органами власти в ситуациях, когда собственники многоквартирного дома не выбрали способ управления, и сложность процедуры смены управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Таким образом, жилищное законодательство позволяет собственникам помещений самостоятельно определить наиболее удобный способ управления многоквартирным домом, принимая во внимание всю полноту сложившихся отношений как между собственниками, так и с третьими лицами.

Оставьте комментарий