Не заключен договор

Все статьи Законность условий договора управляющей организации с собственником (Кузьмак Р.)

Основная часть споров, касающихся условий договора между собственником помещения в многоквартирном доме и управляющей компанией, связана с вопросом определения тарифов на обслуживание. Может ли управляющая компания изменять их в одностороннем порядке? И будет ли законно внесение в текст договора такого положения?

В случае управления многоквартирным домом управляющей организацией помимо решений, принятых собственниками на общих собраниях, которые распространяются и являются обязательными для всех собственников помещений, с каждым из них управляющей компанией может быть заключен договор на управление. Наличие договора полезно для обеих сторон в случае, если в многоквартирном доме не проводятся по каким-либо причинам общие собрания собственников, а также для регулирования правоотношений сторон в части, не затронутой решениями общих собраний. В рамках заключенных договоров появляются условия, которые могут, например, противоречить законодательству или решениям собственников, в связи с чем в судебной практике имеют место судебные споры между собственником и управляющей компанией по законности включенных в договор условий. Об одном из таких условий договора, которое часто встречается, и пойдет речь.
Вариантом такого спорного условия может служить следующее:
«Цены и тарифы, установленные в приложении к договору, могут быть изменены исполнителем (управляющей организацией) в одностороннем порядке в случае изменения нормативных актов города Санкт-Петербурга, определяющих тарифы на соответствующие услуги, в связи с ростом потребительских цен на аналогичные услуги на рынке города Санкт-Петербурга, а также в связи с ростом себестоимости предоставляемых услуг и выполняемых работ».

В связи с чем возникает вопрос: является ли действительным и не противоречит ли пункт договора управляющей компании с жильцом, согласно которому управляющая компания может изменять цены и тарифы по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги в одностороннем порядке?
Решение Калининского районного суда г. Санкт-Петербурга по делу N 2-3403/2013.
«Истец является собственником квартиры X. Обслуживание многоквартирного дома по адресу: X, осуществляется управляющей компанией П. XXXX года между управляющей компанией (ответчиком) и истцом заключен договор N X на оказание услуг и выполнение работ.
Договором определены тарифы и цены на услуги и работы для собственников жилых помещений (приложение N X к Договору).
Из п. 6.1 договора следует, что цены и тарифы, установленные в приложении N X к договору, могут быть изменены исполнителем в одностороннем порядке в случае изменения нормативных актов города Санкт-Петербурга, определяющих тарифы на соответствующие услуги, в связи с ростом потребительских цен на аналогичные услуги на рынке города Санкт-Петербурга, а также в связи с ростом себестоимости предоставляемых услуг и выполняемых работ.
Истец просит признать недействительным п. 6.1 договора в части возможности изменения в одностороннем порядке цен и тарифов, определенных приложением N X к договору, считает, что нарушены его права как потребителя услуг.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Согласно ч.

1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Из материалов дела следует, что истец является собственником квартиры X.
Обслуживание многоквартирного дома по адресу: X, осуществляется управляющей компанией (ответчиком), что сторонами не оспаривается.
Договором определены тарифы и цены на услуги и работы для собственников жилых помещений (приложение N X к договору) (л.д.

9).
Суд считает доводы истца о том, что п. 6.1 договора в части возможности изменения в одностороннем порядке цен (тарифов) нарушаются его права как потребителя услуг, несостоятельными, поскольку цены (тарифы) на оплату жилья и коммунальных услуг определяются управляющей компанией, исходя из тарифов, установленных Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга, и подлежат изменению в одностороннем порядке только в случае изменения цен (тарифов) комитетом по тарифам города Санкт-Петербурга, которые изменяются исходя из прогнозных индексов роста, в том числе и индекса потребительских цен, заключение договора не лишает возможности ответчика, являющегося собственником жилого помещения, принимать участие и быть инициатором проведения общего собрания собственников многоквартирного дома с целью обсуждения размера платы за содержание и ремонт многоквартирного дома.
Исходя из вышеизложенного, суд считает заявленные истцом требования не подлежащими удовлетворению».
С указанным решением суда можно согласиться. Особенно описанное выше условие договора актуально и даже необходимо в случаях, когда в многоквартирном доме вообще не проводятся общие собрания собственников, и тогда собственники платят по тарифам, установленным государством. Ежегодно в Российской Федерации цены на коммунальные услуги увеличиваются, и управляющей организации необходимо увеличивать размер тарифов для собственников одновременно с государством.
Истец по указанному делу полагал, что условие является недействительным, в частности, на основании статьи 16 Закона «О защите прав потребителей», который, безусловно, применяется к рассматриваемым правоотношениям. Согласно указанной статье, условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. В данном случае в законодательных актах отсутствует прямой запрет, в связи с чем эта статья не может применяться в данном случае и может быть применима только в совокупности с конкретным нормативно-правовым актом РФ.
Рассматриваемый пункт договора никаким образом не лишает прав собственника помещения на участие в общем собрании собственников, инициирование общего собрания, голосование и принятие решения о том размере платы за содержание жилого помещения, который он считает необходимым. Если собственники многоквартирного дома примут решение, которым утвердят конкретные тарифы по плате за жилое помещение, то плата будет взиматься именно согласно решению, принятому общим собранием собственников.

При рассмотрении описанного выше вопроса имеет значение, каким образом управляющая организация должна проводить изменение тарифов. Классическим способом уведомления в таких случаях является указание на изменение тарифов в будущем на обратной стороне квитанции, выставляемой ежемесячно собственникам. Данный способ является практичным и признается судебной практикой допустимым.
В соответствии с частью 1 статьи 14.8 КоАП РФ нарушение права потребителя на получение необходимой и достоверной информации о реализуемом товаре (работе, услуге), об изготовителе, о продавце, об исполнителе и о режиме их работы влечет административную ответственность.
Объектом правонарушения, предусмотренного в указанной норме, являются интересы и права потребителя. Объективную сторону составляют действия или бездействие изготовителя, исполнителя, продавца, направленные на уклонение от исполнения или ненадлежащее исполнение им обязанностей по предоставлению потребителю необходимой и достоверной информации; нарушение требований, касающихся способов доведения информации до сведения потребителя. В данном случае административная ответственность установлена за неуведомление потребителя об изменении тарифов на оплату жилого помещения. Пунктом 42 Правил установлена обязанность исполнителя по информированию потребителя (в письменной форме) об изменении размера платы за коммунальные услуги, тарифов и нормативов потребления коммунальных услуг. Такая информация должна быть направлена не позднее чем за 30 дней до даты выставления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за коммунальные услуги по новым тарифам или нормативам (если иной срок не установлен договором).
«Отделом установлено, что ТСЖ допущено нарушение статьи 10 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», пунктов 38, 42 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307, части 13 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, которое явилось основанием для составления административным органом протокола об административном правонарушении от XXXX N XXXXXX. На основании протокола об административном правонарушении и материалов административного дела должностным лицом отдела вынесено постановление N XXXXXX о привлечении ТСЖ к административной ответственности по части 1 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее — КоАП РФ) в виде штрафа в размере 5000 рублей за нарушение прав потребителей.

Полагая указанное Постановление незаконным, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.
Согласно статье 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
В силу абзаца 1 преамбулы Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей) настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.
Частью 1 статьи 1 Закона о защите прав потребителей установлено, что отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ.
Таким образом, охрана отношений в сфере оказания финансовых услуг, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд потребителя-гражданина, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, регулируется законодательством о защите прав потребителей.
В силу пункта 1 статьи 10 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации. В пункте 2 названной статьи установлен перечень информации о товарах (работах, услугах), которая должна быть доведена до потребителя.
Согласно части 13 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации наймодатель, управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.
Отношения, касающиеся предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим на законных основаниях в жилых помещениях, регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307 (далее — Правила). Согласно пункту 37 Правил плата за коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представляемых исполнителем не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, за который производится оплата, если договором управления многоквартирным домом не установлен иной срок представления платежных документов.
Пунктом 42 Правил установлена обязанность исполнителя по информированию потребителя (в письменной форме) об изменении размера платы за коммунальные услуги, тарифов и нормативов потребления коммунальных услуг. Такая информация должна быть направлена не позднее чем за 30 дней до даты выставления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за коммунальные услуги по новым тарифам или нормативам (если иной срок не установлен договором).
Таким образом, административный орган в силу части 2 статьи 2.1 КоАП РФ об административных правонарушениях в полном объеме подтвердил вину ТСЖ в совершении административного правонарушения. Обстоятельства объективной невозможности соблюдения обществом установленных законодательством требований о защите прав потребителей судом не установлены».
Можно сделать вывод, что если в многоквартирном доме, в котором управление осуществляется управляющей организацией или товариществом собственников жилья, не проводятся общие собрания собственников, на которых утверждаются тарифы, то необходимо уведомить собственников об изменении размера тарифов не менее чем за тридцать дней до их изменения, причем не только в большую сторону, но даже и в меньшую.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:


          Для собственников в многоквартирном доме важно не только выбрать на общем собрании способ управления, но и серьезно обсудить, а затем утвердить текст договора по управлению многоквартирным домом, который в дальнейшем УК должна будет заключить с каждым собственником квартиры.

В соответствии с ГК РФ договора носят обязательный характер. Если гражданин взял на себя определенные обязательства, то любой суд придет к выводу, что так и должно быть. Поэтому очень важно для собственников многоквартирных домов, на каких условиях они заключили договор с управляющей компанией.
          Договор на управление многоквартирным домом должен заключаться в соответствии с ст. 162 ЖК РФ; 
          В нем обязательно должны быть прописаны следующие пункты:
          • состав общего имущества дома;
          • перечень работ и услуг по содержанию и ремонту жилья, которые будет предоставлять; УК, а также порядок изменения этого перечня;
          • порядок определения цены договора, размер оплаты за содержание и ремонт жилья;
          • ответственность сторон;
          • порядок контроля ,за выполнением УК своих обязательств по договору;
          • отчетность УК о выполнении договора;
          Иногда в договоре управления многоквартирным домом, указывая состав общего имущества пишут – «согласно технического паспорта на дом», потом выясняется, что технический паспорт отсутствует. Здесь необходима ссылка на Постановление Правительства от 13 августа 2006г, ст. 36 ЖК РФ
          Предлагают также перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту жилья, согласно выполненному перечню работ и услуг.

          Следует также обратить внимание – указанно ли в договоре, что перечень работ и услуг является Приложением к договору. Если нет – никто вам этот перечень выполнять не обязан.
          Один из самых важных пунктов в договоре – цена договора, плата за содержание и ремонт жилья. 
          По новому ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги (воду, свет, тепло, газ) устанавливают органы местного самоуправления и регулируются ФЗ. А плата за содержание и ремонт жилья согласно ст. 156 п.7 ЖК РФ определяется на общем собрании собственников жилья с учетом предложений УК. То есть эта цена договорная и может быть разной от 9руб за 1 кв.м. до 14 руб., в зависимости от состояния дома и перечня услуг и работ по содержанию и текущему ремонту дома. Если в договоре прописывается, что цена будет изменяться, желательно, чтобы указывалось на сколько % и как часто. Например, 1 раз в год на 15% или до конца года остается неизменной.
          Желательно внести в договор пункт о том, что бы деньги за содержание и текущий ремонт накапливались на лицевом счете многоквартирного дома.
          Следует также обратить внимание, если вводиться по договору плата за капремонт, как прописано в договоре, где будут накапливаться деньги, как будут расходоваться и контролироваться. Если будут накапливаться на лицевом счете дома, но расходуются по мере накопления, скорее всего проконтролировать расход денег мы не сможем. Значит, необходимо в договоре указать, что деньги накапливаться на лицевом счете дома и расходуются только на работы капитального характера по согласованию с общим собранием собственников жилья или выбранными ими представителями от дома.
           Во многих, договорах по предоставлению жилищно-коммунальныых услуг подробно расписывается ответственность «Заказчика» т.е. собственников жилья и мало прописывается ответственность «Исполнителя» те. УК. 
           Поэтому, при обсуждении проекта договора собственникам надо добиваться, чтобы прописывалась ответственность обеих сторон. 
           Управляющие компании пока не привыкли отчитываться перед собственниками жилья о выполненном объеме работ и услуг, хотя собственники некоторых домов и пытались потребовать отчета от «управляющей компании», которая нас обслуживает. Поэтому, в договоре четко следует прописать каким образом и в какой период УК будет отчитываться перед собственниками жилья. Может быть вы пожелаете, что бы перед вами отчитывались раз в квартал, полгода или раз в год.. 
           Поэтому необходимо в договор внести пункт об обязанности УК составить акт приемки-передачи дома, в котором были бы прописаны все недоделки по содержанию и ремонту дома. Согласно такому акту собственники жилья смогут потребовать от УК, которая их обслуживала, устранения недоделок по содержанию и ремонту дома, а также проведения капремонта (если дому более 20 лет). Если же акт приемки –передачи дома составлен не будет, то все недоделки в доме придется устранять за счет дополнительных средств собственников дома. Потому, что любая УК , которая будет заключать договор с Вами по управлению Вашим домом, начнет работать с «чистого листа». За все недоделки предыдущей УК она ответственность не несет.
           В верхнюю строчку оплаты за жилищно-комунальные услуги, кроме содержания и текущего ремонта входит также:
           • аварийное обслуживание
           • вывоз мусора 
           • обслуживание и ремонт лифтов
           • услуги МВЦ и другое. 
           По новому ЖК РФ цена на эти услуги договорная и устанавливается по договору между собственниками многоквартирного дома и управляющей компанией, которая ее обслуживает. К сожалению, УК, заключая договора с данными службами не отстаивает при этом интересы собственников дома и заключает их на тех условиях, которые им диктуют данные организации. Жильцов дома даже не знакомят с содержанием данных договоров.
           Собственникам жилья мне хочется зачитать цитату из ЖК « по договору управления одна сторона (Исполнитель) по заданию другой стороны (т.е. собственников) обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту жилья.», поэтому, при заключении договора помните – кто платит.

Оставьте комментарий