Объект незавершенного строительства

Незавершенное строительство — объекты капитального строительства, строительство которых не завершено.

Комментарий

В нормативных документах термин «незавершенное строительство», «объект незавершенного строительства», «объект незавершенного капитального строительства» применяется, но его значение не определено.

Значение термина можно вывести из определения термина Объект капитального строительства, которое приведено в ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ:

Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В действовавшей ранее Инструкции по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству, утв. Постановление Госкомстата РФ от 03.10.1996 N 123 было сформулировано:

«К объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.» (п. 11.9)

Этот документ утратил силу с 1 января 2008 года в связи с изданием Постановления Росстата от 28.12.2007 N 108. В то же время, этот документ довольно четко определяет то, что следует понимать под «незавершенным строительством». 

В строительстве для оформления результатов работ применяются:

Акт о приемки выполненных работ КС-2 — Применяется для приемки выполненных подрядных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений.

Акт приемки законченного строительством объекта КС-11 — Применяется как документ приемки законченного строительством объекта производственного и жилищно-гражданского назначения всех форм собственности (здания, сооружения, их очередей, пусковых комплексов, включая реконструкцию, расширение и техническое перевооружение) при их полной готовности в соответствии с утвержденным проектом, договором подряда (контрактом).

Эти документы утверждены Альбомом унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ (Постановление Госкомстата РФ от 11.11.1999 N 100). 

По окончании строительства объекта застройщик вводит объект в эксплуатацию, составляя акт ввода объекта в эксплуатацию. С этого момента объект в бухгалтерском учете принимается к учету как основное средство и перестает быть объектом незавершенного строительства.

У заказчика строительных работ (застройщика) объекты незавершенного строительства учитываются в бухгалтерском учете на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».  

Пример

Организация заключила договор строительного подряда со строительной организацией. До подписания актов о завершении работ (КС-11) и ввода объекта в эксплуатацию, для организации объект строительства будет считаться незавершенным строительством (объектом незавершенного строительства).

Термин применяется, например, в ст. 256 НК РФ (п. 2):

«Не подлежат амортизации земля и иные объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы), а также материально-производственные запасы, товары, объекты незавершенного капитального строительства, ценные бумаги, финансовые инструменты срочных сделок (в том числе форвардные, фьючерсные контракты, опционные контракты)».

В свое время было издано Постановление Правительства РФ от 03.02.1992 N 59 "О мерах по продаже не завершенных строительством объектов".

В Определении Верховного Суда РФ от 10.04.2012 N 5-В12-10 рассматривался вопрос о праве собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Объекты незавершенного строительства в бухгалтерском балансе

В Бухгалтерском балансе нет отдельной строки для раскрытия незавершенных капитальных вложений.

Такие затраты отражаются в строке 1150 "Основные средства" актива Бухгалтерского баланса.

Можно также ввести новую строку, ниже строки 1150, в которой отдельно выделить такие капитальные расходы (например, 1151).

Приказ Минфина России от 02.07.2010 N 66н «О формах бухгалтерской отчетности организаций» рекомендует Незавершенные капитальные вложения раскрыть в пояснении к бухгалтерскому балансу. В Приложении 3 к этому документу приводится Пример оформления таких пояснений. Так, в п.

2.2. Незавершенные капитальные вложения Приложения 3 приводится раскрытие показателя «Незавершенное строительство за и незаконченные операции по приобретению, модернизации и т.п. основных средств — всего», а также раскрытие этой информации пообъектно.

Вышеуказанный пример п. 2.2. (Приложения 3) входит в п. 2 "Основные средства", что подтверждает правильность включения Незавершенных капитальных вложений в строку 1150 "Основные средства".

Объект незавершенного строительства в ГК РФ

Объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом. Так, п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса России (ГК РФ) определяет:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъясняется (п. 38):

"При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ)."

10.04.2018

Дополнительно

Объект капитального строительства — объект, возведенный (возводимый) путем строительства.

Ввод в эксплуатацию (основных средств, нематериальных активов)

Техническое перевооружение

Бухгалтерский баланс — бухгалтерский (финансовый) отчет, который показывает финансовое положение организации на отчетную дату, стоимость ее активов, собственного капитала и сумму обязательств.

Вопрос:Недавно приобрели недостроенный дом. К нему подведены все коммуникации, имеется внутренняя отделка. Куда и с какими документами надо обратиться, чтобы перевести этот дом из категории объектов незавершенного строительства в жилые объекты?

Ответ: Оформить право собственности и перевести объект незавершенного строительства в категорию жилых объектов Вы должны:

  • получить технический план дома в БТИ;
  • получить кадастровый паспорт (поставить на кадастровый учет);
  • получить официальный адрес;
  • зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Технический план

Данный документ изготавливается сертифицированным кадастровым инженером либо сотрудниками БТИ в течение 30-45 дней. Для его производства необходимы следующие документы:

  • правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения и т.д);
  • проектно-сметная документация;
  • поэтажный план.

При отсутствии данных сведений (если дом возводился своими силами, здание не сдано в эксплуатацию),  Вы можете заполнить специальную декларацию. В ней подробно указываются технические и юридические данные домовладения. После чего она признается неотъемлемой частью техплана.

Кадастровый паспорт

После получения технического плана Ваша задача – поставить дом на кадастровый учет или другими словами, получить кадастровый паспорт. Для этого обращайтесь в подразделение Росреестра по месту нахождения дома.

Для постановки на кадастровый учет Вы должны предоставить специалистам Росреестра:

  • технический план;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины;
  • заявление на постановку в кадастровый реестр;
  • свидетельство о праве собственности на земельный участок;
  • гражданский паспорт заявителя;
  • заполненную декларацию (при ее наличии).

После получения данных документов Росреестр производит постановку Вашего дома на Общероссийский кадастровый учет. После чего Вам выдается кадастровый паспорт, в котором содержится уникальный кадастровый номер и характеристики объекта.

Официальный адрес

Почтовые адреса присваиваются местным органом архитектуры и градостроительства.

В ряде регионов действуют многопрофильные центры, где Вы также можете получить адрес через Единый портал государственных и муниципальных услуг.

Объекту недвижимости адрес присваивается в течение 30 календарных дней с момента подачи заявления. Данная услуга оказывается бесплатно. Для ее получения в уполномоченный орган необходимо предоставить:

  • паспорт собственника;
  • правоустанавливающие документы;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию;
  • кадастровый паспорт;
  • план-схему расположения объекта;
  • технический паспорт домa.

Регистрация права собственности

Последний этап Вашей работы – это регистрация права собственности в органах Государственного реестра. Для совершения данной процедуры Вам потребуются следующие документы:

  • кадастровый паспорт дома;
  • свидетельство о праве собственности на земельный участок или кадастровая выписка;
  • паспорт собственника;
  • технический план;
  • заявление.

На основании данного перечня Росррестр производит регистрацию права собственности на объект недвижимости. После чего Вы можете прописаться в своем доме и совершать с ним любые юридические операции.

Незавершенное капитальное строительство

Инвентаризация незавершенного

капитального строительства

При проведении инвентаризации объектов незавершенного капитального строительства в инвентаризационных описях пообъектно отражается информация об объеме выполненных работ. Информация приводится в разрезе видов выполненных работ, по конструктивным элементам, оборудованию и т.п. (п. 3.32 Методических указаний по инвентаризации).

Если у организации имеются прекращенные строительством объекты, а также проектно-изыскательские работы по неосуществленному строительству, то на такие объекты учета составляются описи, в которых приводятся данные о характере выполненных работ и их стоимости с указанием причин прекращения строительства (п. 3.34 Методических указаний по инвентаризации).

При этом используются данные, содержащиеся в актах о приостановлении строительства и актах о приостановлении проектно-изыскательских работ по неосуществленному строительству (унифицированные формы N N КС-17 и КС-18, утвержденные Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 N 100).

Объекты, законченные строительством, по которым не оформлены акты о приеме-передаче здания (сооружения) (форма N ОС-1а, утвержденная Постановлением Госкомстата России N 7), заносятся в отдельные описи (п. 3.33 Методических указаний по инвентаризации). При этом отдельно составляются описи на объекты:

— фактически введенные в эксплуатацию (полностью или частично);

— не введенные в эксплуатацию (в этом случае в описях необходимо указать причины задержки оформления сдачи в эксплуатацию указанных объектов).

В ходе проведения инвентаризации капитальных затрат следует обратить внимание на объекты, безосновательно отражаемые в бухгалтерском учете на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», по которым выполняются условия п. 4 ПБУ 6/01 для принятия к учету в составе основных средств.

На объекты незавершенного капитального строительства не распространяется право проведения инвентаризации один раз в три года, как это установлено для объектов основных средств (п. 1.5 Методических указаний по инвентаризации).

Поскольку специальных унифицированных форм инвентаризационных описей и сличительных ведомостей для такого имущества не установлено, организация разрабатывает такие формы сама и утверждает их в своей учетной политике (п. 4 ПБУ 1/2008).

Пример заполненной инвентаризационной описи объектов незавершенного капитального строительства см. здесь

Оставьте комментарий