Продать муниципальную квартиру

Продажа муниципального жилья сложная процедура, но вполне реальная. Самое главное, чтоб этим жильем распоряжались именно вы. Продать его можно и даже по вполне привлекательной цене. Для осуществления продажи муниципального жилья есть своя технология. Это своего рода обмен. Он, конечно, усложнит немного процесс продажи, но результат будет положительным.

Как продать муниципальную квартиру на законных основаниях?

Это не так уж и сложно, как кажется на первый взгляд. В данной ситуации используем некую единицу жилья, выступающую как «буфер». Однако помните, что вся эта процедура осуществляется через агентство, для этого тоже понадобятся определенные затраты.

Итак, покупатель квартиры приобретает этот «буфер» в агентстве. Потом он занимает ваше место, то есть становиться нанимателем вашей квартиры, а уже вы как продавец становитесь собственником этого «буфера».

И после этого «буфер» продается агентству, а вы получаете свои денежные средства за продажу муниципальной квартиры.

Как говорилось выше, такой процесс только выглядит сложно, на самом деле все гораздо проще. Просто необходимо заняться поиском хорошего агентства, которое не понаслышке знает, как это осуществляется.

Продажа муниципального жилья

Для этого вам будет нужно:

  1. Ваше желание;
  2. Поиск хорошего агентства и соответственно вашего личного агента;
  3. Некоторая сумма денег для заключения договора с агентством;
  4. Первоотводные документы на занимаемое вами жилье;
  5. И впоследствии снятие вас с регистрационного учета по данному адресу.

Если вам кажется, что такой способ продажи муниципальной квартиры не совсем безопасен, и вам не подходит, то в этом случае сначала придется оформить право собственности и только потом заниматься продажей жилья.

В этом случае вам придется обратиться с заявлением к собственнику, а именно в департамент жилищной политики для составления сначала договора социального найма, а впоследствии и регистрации права собственности в регистрационном центре. Такой процесс будет занимать больше времени, да и документов потребуется намного больше.

Но стоит запомнить то, что и в том, и в другом случае лучше всего проконсультироваться со специалистом или заключить с ним договор на оказание таких услуг, как представительство во всех инстанциях. Это, конечно, увеличит расходы, но зато вы будете абсолютно уверены в результате проделанной работы. Да и с личным временем у вас будет немного попроще.Так что удачи вам и выбирайте то, что вам действительно подходит. 

Не нашли ответ? Задайте свой вопрос юристам

8458 юристов ждут Вас Быстрый ответ, бесплатно!

В последнее время очень редко мы видим объявления подобного рода, хотя раньше это встречалось сплошь и рядом. Как же можно продать то, что тебе не принадлежит? Ведь неприватизированное жилье, о котором идет речь в таких объявлениях, — муниципальная собственность. Что это? Очередная уловка мошенников или недобросовестных агентств? И как действовать в этом случае потенциальному покупателю, которому понравилась жилплощадь с подобным статусом?

Оказывается, можно на законных основаниях продать и купить «неприватку» (именно так на языке профессионалов называется неприватизированная квартира). Такая покупка на первый взгляд проще и, следовательно, привлекательней. Но не надо сбрасывать со счетов не снижающуюся активность квартирных мошенников, тем более учитывая малую осведомленность населения о законности и сути такого способа решения жилищных вопросов. (Обновление: с вступлением в силу Жилищного кодекса РФ и других законов данный вариант продажи невозможен).

Статус неприватизированного жилья

По закону квартира, которая не была приватизирована в установленном порядке, принадлежит не жильцам, а муниципалитету или государству. А продать имущество может только собственник — в противном случае сделка будет недействительной.

По сути, вся программа приватизации, действующая уже более 20 лет, рассчитана именно на то, чтобы граждане, получив в собственность квартиры и другое жильё, смогли самостоятельно ими распоряжаться — в том числе и продавать. Без приватизации распоряжение квартирой невозможно.

Следовательно, мы видим первый вариант решения проблемы — перед тем, как продать жилище, его нужно приватизировать.

Как продать неприватизированную квартиру?

Допустим, вы не хотите тратить несколько недель на оформление приватизации, а желаете продать квартиру как можно быстрее. Что ж, здесь тоже есть свои пути:

  1. Самый простой вариант — это договориться с покупателем и, получив от него оговоренную сумму, прописать его в квартире, а самому выписаться. После этого приватизация становится уже проблемой не вашей, а нового хозяина.
  2. Второй способ иногда практикуют агентства, работающие с недвижимостью — схема с так называемой «буферной» квартирой.

    При таком варианте человек, приобретающий неприватизированную квартиру, передаёт вам деньги, на которые вы покупаете у агентства какую-то жилплощадь (квартиру-«буфер»). Затем происходит обмен уже приватизированного «буфера» на вашу неприватизированную квартиру: вы выписываетесь из квартиры, и туда с согласия местной власти прописывается покупатель. Затем вы продаёте «буфер» обратно агентству, получая на руки деньги. Такой способ используется, как правило, в Москве и других регионах, где местное законодательство допускает такие варианты обмена с передачей прав по договору социального найма.

Надо отметить, правда, что эти 2 варианта работают только в том случае, если ваша квартира вообще может быть приватизирована. Если же нет (жильё ведомственное, находится в военном городке и т. п.) — можно даже не задумываться о продаже.

Подводные камни при продаже

При любом варианте продажи неприватизированной квартиры вы рискуете. Самый главный риск здесь — это мошенничество со стороны покупателя или агентства. Например, вы можете столкнуться с тем, что выпишетесь из квартиры, а деньги вам выплачены не будут, или же агентство откажется выкупать обратно квартиру-«буфер». Поэтому крайне рекомендуется сначала проверить репутацию и человека, и фирмы, с которой вы собираетесь работать.

Кроме того, при «буферной» схеме страдают интересы покупателя: если он уже использовал своё право на приватизацию, то собственником новой квартиры он уже не станет — так и останется лишь жильцом.

Другая опасность подстерегает со стороны закона. Дело в том, что сделки вроде описанных выше — это игра на грани фола. Вы рискуете столкнуться с тем, что кто-то из заинтересованных лиц подаст в суд иск о признании сделки недействительной. Причем формально основания будут: такая продажа теоретически может рассматриваться как мнимая или притворная сделка. Предсказать же результат судебной тяжбы довольно сложно.

Поэтому всё-таки наилучшим способом будет сначала приватизировать квартиру —  даже если вы уже нашли покупателя и договорились с ним о внесении задатка.

Как подстраховаться?

Избежать лишних проблем можно, если тщательно документировать каждый свой шаг. Поэтому:

  • если вы решили взять с будущего покупателя задаток, заключайте с ним предварительный договор, в котором будет прописана обязанность сторон оформить договор купли-продажи после завершения приватизации;
  • в договоре чётко оговаривайте цену квартиры;
  • при получении любых сумм выписывайте расписки.

Надеемся, что наши советы окажутся вам полезны.

Здравствуйте, уважаемый собственник жилья!

Скорее всего, Вы оказались на этой странице, потому что к Вам обратился наш партнер и предложил свои услуги по продаже Вашего жилья на электронном аукционе для государственных и муниципальных нужд.

Совершенно естественно, что у Вас возникла масса вопросов, и Вы хотите удостовериться в том, что Вас не обманывают.

Вам нужна официальная информация, ответы – и сейчас Вы их получите.

*внимание! Если у Вас останутся вопросы, просто позвоните нам по телефонам (863)311-15-1O, 8-928-116-O99O, или по электронной почте Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript – и мы ответим. Мы работаем предельно открыто, чтобы обеспечить доверительные и продуктивные отношения.

ОТВЕЧАЕМ НА ВАШИ ВОПРОСЫ

Что такое электронные аукционы?

Электронный аукцион – это аукцион на специальной электронной площадке в Интернете, созданный для купли/продажи объектов государством. В частности, именно на электронных аукционах государство приобретает жилье для социальных категорий населения: дети-сироты, погорельцы, переселенцы и т.д.

На электронных аукционах могут участвовать и физические лица. Так, Вы можете продать свою квартиру государству.

Почему государство не может купить мою квартиру напрямую, без аукциона?

Согласно Федеральному закону от 05.04.2013 № 44-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» государство может сделать это, но только пройдя долгий путь от первого электронного аукциона к запросу предложений. Упрощенно, схема выглядит так:

  1. Сначала государство обязано провести электронный аукцион на федеральных электронных площадках по регламентированной процедуре.
  2. Если на этом аукционе не будет участников, государство обязано провести второй аукцион на федеральных электронных площадках по регламентированной процедуре.
  3. Если и на втором аукционе не будет участников, государство обращается в Федеральную антимонопольную службу с просьбой размещения запроса предложений.
  4. Запрос предложений – это процедура, при которой каждый участник подает необходимые документы, в т.ч. предложение о цене, в бумажном виде. Положительное отличие этой процедуры от электронного только одно: для участия не нужна ЭЦП. Зато сложностей много. Например, вам нужно собирать и утверждать гораздо больше документов, ходить по ведомствам за справками.

    Кроме того, если в электронном аукционе все прозрачно (вы видите своих конкурентов, вас не могут необоснованно отклонить), то при запросе предложений администрация сможет поступить так, как ей выгодно. И, наконец, вы сможете подать предложение о цене только один раз: если у кого-то из ваших конкурентов цена квартиры хотя бы на 10 000 рублей ниже, чем ваша, то вы проигрываете.

В итоге получается, что вместо быстрой продажи квартиры на электронном аукционе, вы должны ждать 4-5 месяцев. При этом не факт, что вы будете единственным участником, т.е. государство может выбрать другую квартиру.

В чем преимущества продажи жилья на электронном аукционе?

Во-первых, это процедура, которая регулируется специально изданным законом. Это означает, что законодательство всегда на Вашей стороне.

Во-вторых, этапы процедуры строго регламентированы: с самого начала Вы точно будете знать, когда получите деньги за свою квартиру.

Кто вы? Какая Ваша выгода? Почему Вы помогаете собственникам?

Лoктиoнoв Владимир Владимирoвич – специалист по жилищным вопросам, юрист с опытом работы в недвижимости более 7 лет, дипломированный специалист в сфере госзакупок по приобретению жилья детям-сиротам для государственных и муниципальных нужд с опытом работы более 4-х лет.

Мы работаем в качестве индивидуального предпринимателя.

Наша основная задача – оказание помощи в любых вопросах, связанных с приобретением жилья детям-сиротам, оставшимся без попечения родителей, гражданам, переселяемым из аварийного жилья, и другим нуждающимся, которым государство готово предоставить жилье.

Мы сотрудничаем с заказчиками по Южному Федеральному округу России на федеральном уровне, сопровождая сделки, связанные с приобретением объектов недвижимости путем государственных закупок через электронные аукционы.

Наша выгода – это комиссия, т.е. разница между двумя ценами: 1) цена, которую выставили Вы 2) цена, по которой приобретает жилье государство.

Почему я не могу участвовать в аукционе сам?

Вы можете участвовать сами, но для этого Вам необходимо:

  • иметь ЭЦП (электронно-цифровую подпись) с правом участия в государственных закупках;
  • иметь свободные денежные средства – около 6% от стоимости жилья, – которые необходимо положить на площадку аукциона как обеспечение заявки и обеспечение исполнения контракта.
  • знать все тонкости процедуры аукциона;
  • уметь правильно и своевременно оформить все необходимые документы;
  • уметь выигрывать аукционы (ведь кроме Вас там будут и другие участники).

При этом Вы тратите свое личное время и нет никакой гарантии, что в итоге Вы сможете реализовать свое жилье.

За какой срок будет продано жилье на электронном аукционе?

С нашей помощью жилье реализуется за 1,5- 2 месяца, и собственники получают деньги на свой личный расчетный счет через 45-60 дней с даты объявления аукциона.

Приведите конкретный пример реализации жилья «от и до»

Привести пример очень легко, т.к.

вся процедура строго регламентирована, и мы заранее знаем дату каждого этапа.

Допустим, 1 сентября заказчик объявил аукцион. В этом случае:

  • 8 сентября – подача документов на аукцион.

    Мы обрабатываем документы в соответствии с требованиями законодательства, отправляем их на электронную площадку и перечисляем на нее обеспечение заявки (1% от стоимости жилья).

  • 10 сентября – документы проверены, получен допуск. Теперь Ваше жилье допущено до участия в аукционе.
  • 14 сентября – проходит аукцион.
  • 17 сентября – выходит итоговый протокол победителя. Мы знакомим вас с каждым документом аукционной процедуры, подписываем отчет о проделанной работе и отчитываемся перед Вами.
  • 18-26 сентября – проверка жилья комиссией. Выдача заключения, получение контракта на одобрение. Вы знакомитесь с контрактом где обязательно будут указаны ваши реквизиты получателя и, если Вас все устраивает, мы вносим обеспечение исполнения контракта (5% от стоимости жилья).
  • 27 сентября – подписание контракта в электронном виде с помощью электронно-цифровой подписи. Мы распечатываем контракт, подписываем и отправляем его Вам экспресс-курьером.
  • 30 сентября – Вы подаете контракт на государственную регистрацию в регистрационной палате. Государственные контракты регистрируются очень быстро, буквально за 5 -7 дней
  • 6 октября – Регистрационная палата выдает Вам зарегистрированный контракт.
  • c 15 по 30 октября – Вы получаете деньги в полном объеме на Ваш расчетный счет

Что я должен сделать, чтобы участвовать в аукционе с Вашей помощью?

Чтобы мы могли помочь Вам в реализации квартиры посредством электронного аукциона, Вы должны:

  1. Предоставить нам копии правоустанавливающих документов в электронном виде .
  2. Оформить у нотариуса доверенность на нас, которая дает нам право работать от Вашего имени и представлять Ваши интересы на аукционе. Обращаем Ваше внимание, что в доверенности нет ни одного слова о праве продать квартиру и получить деньги за Вас.
  3. Привести квартиру в соответствие с требованиями заказчика.

Есть ли какие-то требования к квартире?

Да, к жилью есть определенные требования. Все они прописаны в документации к аукциону, и мы Вас обязательно с ними ознакомим. В целом можем сказать следующее:

  • квартира должна быть без обременений, ограничений и долгов;
  • квартира должна быть с косметическим ремонтом или в состоянии близком к этому (без оторванных обоев и без потресканных потолков).
  • если есть перепланировки, они должны быть узаконены.

Какие гарантии, что квартира продастся по моей цене?

Цена, по которой будет реализовываться Ваша квартира, зафиксирована в агентском договоре, который мы с Вами подписываем. В нем же прописывается размер нашего вознаграждения. Кроме того, по условиям договора, мы обязаны ознакомить Вас с контрактом. Плюс на регистрацию в Росреестр сдавать контракт будете лично Вы (собственник квартиры) вместе с представителем Администрации(Покупателя).

Почему оплата производится только после передачи права собственности на квартиру?

Алгоритм сделки с государственным заказчиком регулируется Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

Деньги являются целевыми и расходуются только по целевому назначению на оплату покупки квартиры. Поэтому, как только происходит регистрация сделки, на основании зарегистрированного свидетельства о праве собственности Вам перечисляются деньги, как продавцу этой недвижимости, ведь в контракте указываются только Ваши реквизиты.

Какие гарантии, что заказчик переведет деньги после передачи права собственности?

Вся процедура купли-продажи недвижимости для государственных и муниципальных нужд регулируется Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». В этом законе прописан порядок государственных закупок, в т.ч. и момент перевода денег собственнику.

Сроки перевода денег указаны и в контракте, который регистрируется в регистрационной палате.

Ну и, наконец, это бюджетные деньги, которые уже заложены на покупку именно Вашей квартиры – они не могут никуда потратиться. Заказчику их быстрее нужно освоить, предоставить нуждающимся квартиру и отчитаться перед вышестоящими властями. После этого они сразу получают новые поступления и могут объявить о новой закупке.

Также на Вашей стороне стоит Прокуратура: она контролирует все сделки по выделению квартир нуждающимся и освоению бюджетных денег.

Зачем мне заводить банковскую карту, она мне не нужна! У меня есть сберкнижка.

Деньги, оплачиваемые Вам из бюджета, будут Вам перечислены от юридического лица. Если бы будете принимать деньги на сберкнижку, то при переводе от юридического лица к физическому лицу Сбербанк возьмет комиссию 1%. Вам это просто невыгодно.

Если же Вы заведете карту, то сможете снимать переведенные деньги без комиссии.

Буду ли я платить налог?

Все зависит от того, какой срок Вы владеете недвижимостью. Если недвижимость была в Вашей собственности менее 3 лет, Вы будете платить налог.
Налогом облагается сумма свыше 1 миллиона рублей. Но если Вы в текущем году продаете и покупаете недвижимость, стоимость которой не меньше стоимости недвижимости, которую Вы продали, то налог Вы платить не будете.

Если нет тех.паспорта, его нужно заказывать. Почему за мой счет? Почему справки за мой счет ?

Мы предлагаем Вам помощь в реализации Вашей недвижимости по государственной программе.

Но желание продать недвижимость и получить деньги являются Вашими, поэтому как бы Вы ни хотели сэкономить, Вам нужно выполнить все требования и формальности за свой счет.
Кроме того, за оформление документов всегда платит собственник, независимо от того, продает ли он недвижимость государству или частному лицу. Это общепринятая практика.

Что будет, если Вы проиграете аукцион?

Ничего не будет: Вы ничего не теряете. Напротив, теперь Ваша квартира уже полностью подготовлена под требования заказчика и, как только объявят очередной аукцион, мы сможем еще раз участвовать практически без подготовки.

Вы работаете по всей России?

В  Южном Федеральных округе мы работаем через партнеров на местах. У каждого из них имеется доверенность, выданная нами.

А по России- мы можем с вами работать дистанционно. При условии, что у вас есть возможность самостоятельно или через кого-то сканировать документы и выслать сканы документов нам на электронную почту.

Позвоните нам по телефонам 8-989-511-151O(МТС) , 8-928-116-O9-9O(Мегафон), или напишите по электронной почте Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript – и мы ответим на любой вопрос. Мы работаем предельно открыто, чтобы обеспечить доверительные и продуктивные отношения.

Оставьте комментарий