Раздел нежилого помещения

Главная \ Статьи \ Особенности раздела помещения

Особенности раздела помещения

  Разные операции с жилой и нежилой недвижимостью предусматривают также и различные способы их проведения. В некоторых ситуациях, прежде чем совершить ту или иную сделку, требуется выполнение дополнительных юридических операций. Так, при наличии большого нежилого помещения свободно по своему усмотрению распорядиться его частью не всегда возможно. Раздел помещения на части, проведенный предварительно, решает эту проблему.

  Что предусматривает данная процедура? В этом случае исходное помещение делится на части, для каждой из которых получается отдельная выписка из ЕГРН. Раздел помещения требуется не для всех сделок, проводимых с отдельными частями помещения. В отдельных случаях необходимости в проведении данной дополнительной процедуры нет. Но для сделок, связанных с арендой, субарендой, покупкой или продажей части помещения, раздел требуется. Раздел помещения при продаже его частей выполняется вместе с проведением последующих регистрационных действий. Опытные специалисты без труда справятся с данной задачей, независимо от того, на сколько частей при сделке делится помещение. Процедуру раздела предварительно следует выполнять при проведении сделок по ипотеке. Раздел помещения на несколько частей требуется в этом случае потому, что часть нежилого помещения передаче в ипотеку не подлежит, подобный подход возможен только при передаче отдельных частей в аренду. Если, к примеру, нежилое помещение включает несколько этажей, то сдать только один этаж в аренду возможно, а вот передать в ипотеку нельзя, если на этаж не получена отдельная выписка из ЕГРН.

Раздел помещения может производиться на две, три и более частей, и распоряжаться в дальнейшем полученными частями собственник вправе по своему усмотрению.

Порядок действий при разделе помещения

  Для того чтобы выполнить раздел нежилого помещения, необходимо на каждую из частей создать технический план, т.е. если необходимо разделить объект на три части, то техпланов также должно быть три.

 Произвести раздел помещения и внести изменения в ЕГРН возможно только подачи заявления через МФЦ , с приложенными к заявлению техническими планами. 

  С 2012 года обязательным документом внесения изменения в Единый Государственный Реестр Недвижимости является технический план помещения, который может создать только аттестованный кадастровый инженер с наличием ЭЦП (электронно-цифровой подписи).

Кадастровый инженер передает электронный носитель (лазерный диск), с записанным на него техпланом, непосредственно заказчику и сам заказчик лично обращается для регистрации раздела помещения.

  Заказчиком кадастровых работ на раздел помещения может выступать как сам собственник или собственники помещения, так и доверенное лицо, которое получило от собственника/собственников надлежащим образом оформленную нотариальную доверенность. Важно, чтобы в этой доверенности были правильно и максимально точно прописаны необходимые полномочия для раздела помещения, внесению изменений в ЕГРН, получение выписок ЕГРН после регистрации.

  Наши опытные сотрудники знают все необходимые требования для подготовки технического плана на раздел помещения и смогут ответить на ваши вопросы по телефону 8 (495) 233 26 87.

  Важно, что количество создаваемых технических планов при разделе помещения будет равно количеству образуемых частей. То есть , если в результате раздела получается 2 части – нужно два техплана, если 3 части соответственно три технических плана.

  Подать технический план в Москве для раздела помещения заказчик может через МФЦ г. Москвы (многофункциональный центр предоставления услуг населению). Они есть в каждом районе.

  После 10 календарных дней с момента подачи техплана на регистрацию вы должны либо получить уже новые выписки ЕГРН на части помещения, либо получить обоснованное приостановление в регистрации. Не всегда заявления на раздел проходят в Росреестре с первой подачи, часто это связанно именно с бюрократическими проволочками и с излишней придирчивостью лиц, принимающих решения, либо по вине неопытного кадастрового инженера. Поэтому так важно обращаться только к кадастровым инженерам с большим опытом работы и большим опытом получения положительных решений о разделе.

  Если было получен приостановление в регистрации, то в нем должны быть прописаны ошибки, которые нужно исправить. Исправив данные  недочеты, уже кадастровый инженер исправит полученные замечания от Росреестра. Срок получения решения при повторной подаче составляет так же 10 дней. После истечения повторного срока подачи заказчик работ приходит лично в МФЦ и при положительном решении получает новые выписки из ЕГРН.

  В выписках ЕГРН указываются сведения о новой площади помещения и о новых его границах.Еще нужно отметить, что обязательно при подаче техпланов на раздел помещения необходимо составить заявление о прекращении права собственности на исходный объект недвижимости. Подается данное заявление так же в МФЦ или Рореестр.

  Существует два основания, пользуясь которыми можно выполнить раздел здания на помещения:

  • добровольное соглашение собственников и совместное оформление в предусмотренном порядке;
  • раздел объекта недвижимости на части через суд;

  Наша компания специализируется именно на разделах помещений и зданий. И мы можем с уверенностью в 99% сказать , что сможем решить поставленные вами задачи. 

  Позвоните по тел. 8 (910) 480 65 33 и наши кадастровые инженеры смогут ответить на ваши вопросы по телефону .

Услуги по разделу помещений, разделу зданий на помещения в Москве

Наша компания осуществляет в том числе раздел помещения «под ключ», основные этапы раздела помещения/здания:

1. Составление предварительного плана раздела помещения или раздела здания в соответствии с пожеланиями собственника (необходимо соблюсти требования изолированности и обособленности).

2. Подготовка решения собственника о разделе (оформляем решение исходя из специфики организации) или выделе долей в натуре.

3. Разрабатываем проект перепланировки при необходимости (узаконивание перепланировки — обязательный этап) и согласовываем в соответствующих органах (не всегда требуется).

4. Подготавливаем технический план на раздел помещения или раздел здания (здание как объект прав прекращает свое существование).

5. Подаем технический план и соответствующие заявления в Росреестр.

6. После проведения кадастровых процедур выдаем выписки ЕГРН на каждое образуемое помещение.

Для раздела здания или помещения необходимо подготовить технический план для раздела. Технический план готовится на основании представленных документов и сведений, содержащихся в ЕГРН. На основании технического плана происходит постановка вновь образованных помещений из исходного, права регистрируются на основании заявления, поданного  одновременно с заявлением о кадастровом учете.  

Сроки проведения такого раздела помещения или раздела здания складываются из нескольких составляющих, это:

  

    • • Сбор необходимых сведений в отношении здания или помещения, раздел которых планируется, – 5-7 рабочих дней;
    • • Подготовка кадастровым инженером технического плана раздела – 5-10 рабочих дней;
    • • Регистрация в кадастре недвижимости и регистрация прав в реестре прав, производится в течении 10 рабочих дней.

Стоимость раздела зависит от площади объекта и количества образуемых помещений.

Важно! Если в помещении или здании имеется ранее неузаконенная перепланировка, то сначала необходимо провести узаконивание такой перепланировки, для чего необходимо внести изменение в ЕГРН. 

По вопросу раздела здания или помещения звоните нам прямо сейчас, мы готовы оказать вам квалифицированную помощь в сжатые сроки.

Бухучет при разделении объекта недвижимости на несколько самостоятельных

Специально для сайта www.audit4dk.ru

29 июля 2011

Вопрос №2: Общество планирует разделение полностью самортизированного объекта недвижимости, учтенного как один инвентарный объект (прирельсовый склад №6, №9), на два самостоятельных объекта основных средств (склад №6 и склад №9). Каким образом после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на каждый отдельный объект недвижимости отразить указанные операции в бухгалтерском и налоговом учете?

Ответ: После государственной регистрации права собственности на каждый отдельно стоящий объект недвижимости прежний объект учета (прирельсовый склад №6, №9 инв. № 14) фактически выбывает, а в учете Общества возникают новые объекты учета.

Согласно пункту 29 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01(Утв. Приказом Минфина РФ от 30.03.2001 № 26н.) (далее – ПБУ 6/01) стоимость объекта основных средств, который выбывает, подлежит списанию с бухгалтерского учета.

При этом в обычном случае расходы от списания основных средств с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих расходов (пункт 31 ПБУ 6/01). Иными словами, привычный порядок списания стоимости объекта ОС с бухгалтерского учета предусматривает отнесение его остаточной стоимости в дебет счета 91-2 «Прочие расходы».

Вместе с тем разделение одного объекта недвижимости на несколько самостоятельных объектов основных средств не влечет для Общества уменьшения экономических выгод и не изменяет капитал организации, поскольку списание с баланса одних объектов ОС компенсируется постановкой на учет других объектов недвижимости.

Соответственно, не выполняются условия признания расходов в бухгалтерском учете (пункт 2 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99 (Утв. Приказом Минфина РФ от 06.05.1999 № 33н.)).

Учитывая вышесказанное, а также то обстоятельство, что поименованные в запросе объекты ОС полностью самортизированы, более корректным представляется следующий подход: балансовая стоимость списываемого с учета объекта недвижимости формирует первоначальные стоимости новых объектов ОС. Одновременно производится уточнение в аналитическом учете сумм начисленной амортизации.

Например:

— Д-т 01-1 «Склад №6» К-т 01-1 «Прирельсовый склад №6, №9» – часть балансовой стоимости выбывающего объекта недвижимости включена в стоимость нового объекта учета;

— Д-т 01-1 «Склад №9» К-т 01-1 «Прирельсовый склад №6, №9» – часть балансовой стоимости выбывающего объекта недвижимости включена в стоимость нового объекта учета;

— Д-т 02 «Сумма начисленной амортизации по объекту «Прирельсовый склад №6, №9» К-т 02 «Сумма начисленной амортизации по объекту «Склад №6» — отражена сумма амортизационных отчислений по складу № 6;

— Д-т 02 «Сумма начисленной амортизации по объекту «Прирельсовый склад №6, №9» К-т 02 «Сумма начисленной амортизации по объекту «Склад №9» — отражена сумма амортизационных отчислений по складу № 9.

Указанные записи производятся в учете на основании бухгалтерских справок.

Балансовая стоимость выбывающего объекта учета может быть разделена на основании первичных документов, позволяющих определить стоимость каждого отдельно стоящего объекта недвижимости.

Если Общество не располагает такими документами, то балансовая стоимость выбывающего объекта может быть разделена с учетом площади, занимаемой этими помещениями.

Поскольку выбывающие объекты ОС полностью самортизированы, сумма амортизационных отчислений, отраженных в аналитическом учете по счету 02, будет равна балансовой стоимости соответствующего нового объекта учета.

Аналогичным образом процедура разделения стоимости объектов недвижимости и соответствующих сумм начисленной амортизации отражается в регистрах налогового учета.

На дату регистрации права собственности на новые объекты учета инвентарная карточка выбывающего объекта недвижимости закрывается. В разделе 4 «Сведения о приемке, внутренних перемещениях, выбытии (списании) объекта основных средств» формы № ОС-6 может быть сделана запись следующего характера: «выбытие объекта учета в результате разделения на новые инвентарные объекты», а также приведены инвентарные номера новых объектов учета.

Новым объектам недвижимости присваиваются новые инвентарные номера и в отношении их открываются новые инвентарные карточки.

Что же касается сумм государственной пошлины за регистрацию права собственности на новые объекты учета, то, по нашему мнению, такие затраты могут быть учтены в составе расходов текущего периода. Поскольку в данном случае новые объекты учета образуются в результате разделения уже существующего объекта недвижимости, указанные расходы не являются затратами на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, и не подлежат включению в их первоначальную стоимость (пункт 8 ПБУ 6/01).

Для целей налогообложения прибыли суммы государственной пошлины включаются в состав расходов текущего периода на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 264 НК РФ, подпункт 1 пункта 7 статьи 272 НК РФ, пункт 10 статьи13 НК РФ.

Хотите быть в курсе актуальных изменений — подпишитесь на рассылку

Оставьте комментарий