Участки в снт

Советы как правильно купить дачу и грамотно оформить документы

27 Апрель, 2012 — 07:16

С наступлением весны мы стремимся больше времени проводить на свежем воздухе, любуясь природными пейзажами. Именно в это время многие из нас задумываются о покупке домика с небольшим участком земли. Эксперты Некоммерческого партнерства «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис– ведущего оператора на рынке недвижимости Подмосковья – предлагают 7 полезных советов по покупке дачи в СНТ, которые помогут правильно провести сделку и грамотно оформить документы.

Приняв приятное решение – купить дачу – необходимо определиться, что именно вы хотите, и на что можете рассчитывать, исходя из своих финансовых возможностей. Будете ли вы жить за городом круглый год или отдыхать только летом? Как планируете добираться: на личном транспорте или на общественном? А может, вам нужна прописка?

Так с чего же начать этот хлопотный процесс?

1. Выберите направление

Анализируя плюсы и минусы различных подмосковных трасс, ориентируйтесь, в первую очередь, на расположение вашей городской квартиры. «В наше время выехать из Москвы в пятницу и въехать в воскресенье можно, только простояв несколько часов в многокилометровых пробках, которые начинаются за 20-40 км от города практически на любом шоссе», — напоминает Жанна Маркова, генеральный директор АН «Мегаполис», партнер Корпорации риэлторов.

Если вы хотите с дачи ездить на работу, то лучше поискать участки в близлежащих подмосковных городах и поселках с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью.

«В некоторые садовые товарищества добраться на общественном транспорте практически невозможно, а до ближайшей автобусной остановки нужно пройти 2-3 км по лесу, — предостерегает Жанна Маркова. — Зимой же во многих СНТ на дорогах не убирают снег, и проехать до своего участка на машине очень трудно. При этом помните, чем ближе к Москве, тем дороже будет дача». Щитовой домик с участком в 6-8 соток в 30 км. от МКАД по Носовихинскому шоссе обойдется в 900-1000 тыс. руб., аналогичный объект в 60-70 км. от кольцевой будет стоить 500-700 тыс. руб.

2. Обратите внимание на форму участка и окружающий пейзаж

Очень часто встречаются земельные наделы вытянутой формы, которые когда-то нарезали «под картошку». Шесть соток могут иметь ширину 6 метров и длину 100 метров. «Строить на таком участке нельзя, т.к. по архитектурным и пожарным нормам отступ от границы должен составлять от 1 до 5 метров в зависимости от назначения, — поясняет Жанна Маркова. — Также важно расположение на местности. Бывает, что дача стоит на склоне, и весной сюда идет основной сток воды. А если рядом озеро или пруд, то может и затопить». Часто садовые товарищества находятся вблизи линий электропередач, на берегах загрязненных речушек или, того хуже, около скоростных шоссе или железнодорожных путей. О чистом воздухе и тишине придется забыть.

4. Оцените состояние дома и проверьте коммуникации
Выбирая дом, подробно расспросите хозяев, как он построен и из каких материалов. От этого во многом зависит цена объекта. Так, кирпичный дом будет стоить от 2,1 млн. руб., дача из бруса — от 1, 4 млн. руб., щитовые постройки — от 800 тыс. руб. «Чтобы правильно оценить состояние дома, пригласите специалиста по строительной части, — советует Жанна Маркова. — Собственник никогда не расскажет вам про конструктивные недостатки строения, а вы потом столкнетесь с неприятностями, например, в виде треснутых стен из-за неправильно сделанного фундамента».

Также на цену дачи влияет и наличие коммуникаций. В идеальном варианте в доме должно быть все: свет, газ, вода и канализация. Но по факту часто случается, что свет подают только в определенные часы, водопровод «летний», газ в перспективе или газификация будет стоить немалых денег, а канализация и вовсе отсутствует. Расспросите соседей о реальном положении дел. Если с «удобствами» проблема, смело торгуйтесь!

5. Изучите документы
Если дача вам понравилась, ознакомьтесь со всеми необходимыми документами. И для начала удостоверьтесь в их наличии. К сожалению, бывают случаи, когда дачу пытаются продать по «садовой книжке», которая является всего лишь подтверждением членства в СНТ. Как правило, собственник продает такую дачу гораздо ниже рыночной цены. Процесс сбора всех бумаг настолько хлопотный и затратный, что продавцы даже готовы потерять в деньгах, лишь бы не ходить по инстанциям. «С какими трудностями впоследствии столкнется человек, купивший такую дачу, предугадать нельзя, — говорит Жанна Маркова. — Именно на этапе первоначального оформления проводится межевание, подписывается согласование по границам с соседями и подтверждается площадь участка. При этом всплывают какие-либо скрытые недостатки объекта. К тому же, нельзя исключить и мошенничество. Ведь собственник может знать, что по факту земли, например, меньше, и, правильно оформив участок, он много потеряет в стоимости объекта, или регистрация прав собственности в данное время невозможна по ряду причин».

Список документов, необходимых для заключения сделки, длинный: свидетельства на право собственности на землю и постройки, кадастровые паспорта участка и дома, согласие супруга продавца на продажу, согласие супруга покупателя на покупку, доверенность, если интересы представляет доверенное лицо, справки из ПНД и НД, выписка из ЕГРП. Подробнее остановимся на свидетельстве о праве собственности на землю и кадастровом паспорте. Именно эти документы являются основополагающими в любой сделке.

Свидетельство о праве собственности на землю
Сегодня многих привлекает перспектива прописки в дачном поселке. Однако сделать это сложно, даже имея все основания. Если для вас это важно, то изучая документы на землю, обратите внимание на назначение земель и на разрешенный вид использования, что указывается в свидетельстве на собственность. Некоторые виды разрешённого использования очень близки, однако все же имеют принципиальные отличия. На земле для дачного строительства можно возвести жилой дом с правом или без права регистрации в нем. Также жилье можно построить и на земле с разрешением садоводства или огородничества, но право регистрации в нём разрешено только на землях населенных пунктов.

Кадастровый паспорт участка
Каждый земельный участок должен иметь кадастровый паспорт. «Одна из задач кадастрового паспорта — показать границы участка, — говорит Жанна Маркова. – Если этого документа нет, то на сделку выйти невозможно! Не путайте кадастровый паспорт с кадастровым планом, который раньше выдавался как приложение к свидетельствам старого образца». Нарисованные на кадастровом плане строения должны быть зарегистрированы и иметь свидетельства, независимо от того дом это, бытовка или баня. «Лично убедитесь, соответствуют ли сведения в кадастровом плане, тому, что вы видите на участке», — советует Жанна Маркова. – Вы должны понимать, что оформление всех «неучтенных» построек впоследствии ляжет на ваши плечи».

6. Сделайте межевание участка
Отдельно стоит вопрос о необходимости межевания. Сегодня «дачная амнистия» позволяет регистрировать право собственности и без него. Однако Игорь Быковский, вице-президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис», настоятельно рекомендует выполнить эту непростую процедуру. «Отсутствие межевания грозит рядом неприятностей, — говорит Игорь Быковский. – Споры по границам с соседями, кадастровые ошибки прошлых лет, несоответствие реальных размеров участка указанным в документах, и т.д. Решаются такие вопросы только в суде, и даже новые правки в Гражданский кодекс не помогут избежать этой инстанции». Для этого нужно вызвать геодезиста, который замерит участок, определит местоположение крайних точек и их привязку на местности. В земельном комитете нужно уточнить, согласованы ли границы участка с соседями. Бывали случаи, когда по факту не хватало несколько соток земли или участок наслаивался на соседний, и с соседями шла война из-за забора.

7. Застрахуйте риски

При покупке дачи, равно как и любого другого объекта недвижимости, обычно оформляется титульное страхование сделки на случай признания недействительной. Кроме этого, ИгорьБыковский советует застраховать дом от пожара, грабежа, разбоя и стихийных бедствий, падения летательных аппаратов и удара молнии. Имеет смысл застраховать свою гражданскую ответственность за причинение вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц, это поможет избежать расходов на возмещение различного ущерба соседям.

Средняя стоимость страхового имущественного полиса для деревянных домов составляет 0,4-0,8% страховой суммы и 0,2-0,6% — для кирпичных строений. При этом базовый тариф может быть увеличен на 15%, если дача расположена в местности с повышенной вероятностью возникновения страховых случаев. Например, к пожароопасным традиционно относят Шатурский, Егорьевский, Орехово-Зуевский, Ногинский и Луховицкий районы.

Садоводческое некоммерческое товарищество, или СНТ представляет собой союз граждан, объединенных на добровольных началах с целью решения общих вопросов, касающихся ведения садовых и огородных участков.

Деятельность этих организаций регламентируется законодательными и нормативными актами Российской Федерации.

В деятельности СНТ не предусматривается получение коммерческой прибыли. Садоводческие товарищества создаются из числа тех граждан, которые желают удовлетворить свои потребности за счет выращивания сельскохозяйственных продуктов.

Все же, если уставом товарищества предусмотрено ведение предпринимательской деятельности для достижения уставных целей и направления полученной прибыли на развитие садоводческой сферы, то допускается проведение коммерческих сделок.

В состав садоводческого товарищества могут входить только физические лица, с которых проводится сбор денежных средств на следующие цели:

  • вступительные взносы обеспечивают организационные расходы на оформление документации;
  • членские взносы идут на оплату труда работников, которые заключили трудовые договоры с организацией, и обеспечение текущих нужд СНТ;
  • целевые взносы помогают в создании либо приобретении объектов общего пользования;

Согласно законодательству РФ эти платежи являются обязательными для всех дольщиков товарищества. Кроме того, каждый садовод самостоятельно уплачивает налог на землю исходя из суммы, отмеченной в извещении от налоговой инспекции.

Если у СНТ имеется земля общего пользования, то объединение платит за нее в бюджет из членских взносов как юридическое лицо.

Чем отличаются участки в СНТ и другие земельные наделы

Каждый гражданин Российской Федерации может реализовать свое право на владение собственным участком земли. В зависимости от целей использования земельного надела существует возможность его приобретения в СНТ, ДНП и ИЖС.

Как уже было отмечено, в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ) можно обзавестись землей с целью ее возделывания и выращивания продуктов сельскохозяйственного направления.

Участки в дачном некоммерческом партнерстве (ДНП) выделяются для дачного строительства. Еще одна юридическая форма собственности звучит как ИЖС – индивидуальное жилищное строительство и предполагает выделение земли под сооружение дома для проживания семьи.

При этом жилищный вопрос решается двумя способами: непосредственно силами граждан или за их счет. После окончания строительства дом переходит в собственность застройщика вместе с землей.

Основные отличия между СНТ, ДНП и ИЖС

Целевое назначение. На участке, выделенном под индивидуальное жилищное строительство, можно возвести дом высотой не более 3 этажей. На землях садоводческого товарищества и дачного партнерства не допускается строительство капитального сооружения.

Категории земель. Для членов СНТ и ДНП выделяются участки на земле сельскохозяйственного назначения вблизи поселений или вдали от цивилизации. Земельные наделы для ИЖС всегда находятся в пределах населенных пунктов.

Развитие участков. Участки, выделяемые для ИЖС, представляют собой перспективные зоны, к которым будут подведены дороги, коммуникационные магистрали и прочие общие блага цивилизованного мира.

Чтобы иметь какие-либо удобства на землях СНТ и ДНП, нужно самому позаботиться об их организации, поскольку местными и федеральными властями не предполагается развитие участков, выделенных под сельскохозяйственные нужды.

Регистрация. Застройщики домов на земле ИЖС имеют полное право прописаться вместе со всей семьей, что совсем невозможно для владельцев участков в СНТ и ДНП.

Какие преимущества и недостатки приобретения участка в СНТ

В сравнении с землей в ДНП такой же примерно равноценный участок ценится в садоводческом некоммерческом товариществе значительно выше в основном из-за более высокого балла бонитета, отражающего качество и плодородность почвы.

Ведь для СНТ обычно отводятся районы с хорошей экологической составляющей и удобными подъездами.

Преимущества

По желанию садовода весь земельный надел можно использовать под выращивание плодовых и овощных культур.

Участок расположен за пределами города, в более экологичной зоне.

Стоимость земли в садоводческом товариществе существенно ниже, чем такой же по площади участок, отведенный под индивидуальное жилищное строительство.

Недостатки и ограничения

На земельном участке в СНТ допускается строительство только садовых домов, предназначенных для сезонного пользования. В таком жилье невозможно прописаться, поскольку его постройка стоит на земле сельскохозяйственного назначения.

Несмотря на то что Конституционным судом Российской Федерации признается право на прописку садовода в его домике на участке, реализовать такую привилегию в действительности очень затруднительно.

Какие бы ни были размеры и основательность конструкции здания, выстроенного на садовом участке, в документах оно будет значиться в качестве дачного домика. Такая особенность влечет за собой, например, низкую экспертную оценку при необходимости оформления его продажи, а также прочие трудности.

При оформлении ипотеки лишь немногие банки принимают земельные участки в качестве залога, да и то с выдвижением сложных требований.

Если существует возможность подведения дорог и коммуникаций к участкам, то реализовать ее не так легко. Во-первых, все работы нужно оплачивать самому, а во-вторых, это сложно и очень дорого.

Какие документы должны быть на руках у садовода

Покупка земельного участка с СНТ, как и любой другой недвижимости, предполагает большую ответственность.

Прежде всего, нужно убедиться в том, что собственник нескольких соток обладает полным пакетом необходимой для совершения сделки документации. В основном это следующие документы:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на приватизированный земельный участок;
  • правоустанавливающий документ на получение земельного участка продавцом;
  • кадастровый паспорт;
  • справка от правления СНТ об отсутствии задолженности;
  • выписка из Единого Государственного Реестра Прав, подтверждающая отсутствие обременений и запрещений;
  • заверенный технический и межевой план участка.

Бывают случаи, когда продавец не имеет свидетельства о праве собственности, и он предлагает продать свой участок в СНТ по членской книжке.

В такой ситуации собственником участка выступает садоводческое товарищество.

Покупатель же, приобретая участок по книжке садовода, становится всего лишь членом СНТ. При этом он может пользоваться участком, но чтобы стать его полноправным хозяином, он должен пройти долгий и недешевый путь приватизации приобретенного кусочка земли.

Как проверить правомерность продажи участка в СНТ

Перед тем как приобрести земельный участок у члена СНТ, нужно проверить «юридическую чистоту» всех документов. Так, в свидетельстве на право собственности должны быть указаны: ссылка на правоустанавливающий документ, кадастровый номер и описание объекта недвижимости.

В качестве правоустанавливающего документа, информирующего об основаниях возникновения права, могут выступать: договор дарения/мены/купли-продажи, постановление о выделении земельного участка, свидетельство о праве наследования, судебное решение.

Этот документ нужно проверить на соответствие другим участвующим в сделке бумагам и оценить его действительность по отношению к продавцу.

В кадастровом паспорте указаны данные о смежных участках и границах, о виде разрешенного использования (ВРИ) и категории земельного участка. Эту информацию нужно сверить с данными прочих документов, убедиться лично в реальном положении участка по отношению к соседствующим территориям.

Для этого нужно выехать на месторасположения реализуемого объекта недвижимости. Нужно провести сверку у председателя правления СНТ относительно соответствия ВРИ и категории земли генеральному плану, а также правилам землепользования и застройки (ПЗЗ).

Следует также убедиться в совпадении координат кадастрового паспорта и землеустроительного дела.

Выводы

Таким образом, собираясь приобрести земельный участок в садоводческом товариществе, следует взвесить все за и против. Прежде всего, нужно определиться, для каких нужд он приобретается.

Если подразумевается только ведение подсобного хозяйства, то здесь все совершенно ясно. Если же участок приобретается с целью постоянного проживания, то, как уже упоминалось ранее, здесь могут возникнуть проблемы с регистрацией и отсутствием определенных удобств.

В любом случае, имея твердое намерение приобрести надел в товариществе, необходимо ответственно отнестись к проверке документов для оформления сделки купли-продажи.

Сверка документов и реалий предоставляет возможность проверить соответствие сведений, указанных в документах, с реальной картиной в садоводческом товариществе. Уже на месте можно убедиться в правильности установки границ и наличии в действительности смежников.

Там же проводится анализ построек, газо- и водопровода (если такие удобства имеются), подъездных путей.

В правлении СНТ следует узнать перспективы развития территории, на которой расположен приобретаемый участок.

Не предвидится ли неподалеку строительство крупной автомагистрали, промышленных заводов, аэропорта и прочих объектов, неблагоприятных для экологии этой местности.

Стоит уделить немаловажное внимание и отсутствию задолженности у продавца перед СНТ. Ведь, если им не оплачивались целевые взносы, на которые было проведено электричество или подведена к участкам вода, то можно не удивляться, что эти блага вскорости могут быть просто отключены.

Поэтому важно потребовать с владельца продаваемой земли справку об отсутствии долгов перед товариществом.

Бесплатная юридическая консультация

Покупка земельного участка

СНТ / ДК– Садовое Некоммерческое Товарищество и Дачный Кооператив

Покупка земельного участка в СНТ (садовом некоммерческим товариществе) или ДК (дачном кооперативе).

Всё больше сделок с землей происходит путем продажи участков СНТ или ДК!

Это связанно конечно, с их стоимостью, которая гораздо ниже, чем участки такой же площади, но у которых назначение земель не садоводство и огородничество, а предназначены для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Процедура передачи прав на земельный участок в СНТосуществляется следующим образом:

1.Член СНТ или ДК, собственник земельного участка переоформляет на Вас свою садовую книжку.

2.Покупатель принимается в члены СНТ или ДК.

3.Делается соответствующее изменение в реестре у председателя.

4.Переходит формальная передача участка от прежнего собственника новому.

Риски при покупке земли в СНТ и ДК:

  • Покупая участок в СНТ, Вы приобретаете не право собственности на земельный участок, а право быть членом СНТ или ДК.
  • Принять Вас в члены СНТ или ДК можно только на общем собрании членов кооператива (по общим правилам проводится раз в год), не лично председатель СНТ или ДК.
  • Так как сделка не сопровождается регистрацией в УФРС перехода права собственности, то данную сделку по земельному и гражданскому законодательству можно оспорить в течение 10 лет с момента заключения. Оспорить может как продавец, так и покупатель.
  • Нет официальной формы договора, которая закрепляла бы переход права быть членом СНТ или ДК.
  • Не редки случаи двойных продаж таких участков

Покупка земли СНТ или ДК не противоречит нормам законодательства, однако, Вам необходимо оценить все риски и проверить чистоту сделки.
Воспользуйтесь юридическим сопровождением Вашей сделки.

Данная услуга включает в себя:

  • Юрист проверить все документы СНТ или ДК
  • Проведет сбор необходимых документов
  • Подготовит все необходимые договора, чтобы обезопасить Вас от мошенничества
  • Проверка задолженности по земельному участку
  • Разъяснит все возможные риски
  • Проконтролирует и задокументирует момент передачи денежных средства

Что же касается построек на этих участках, то в законе прописано что возможно строить садовые домики. Но Вы посмотрите на эти хоромы, сложно назвать их садовым домиком для грабель и лопат.

Как это возможно?

Существует такая процедура как узаконивание строительных объектов. Проводится в судебном порядке. Это гораздо дешевле, нежели получать разрешение на строительство. Но не стоит путать это с признанием дома жилым (с правом прописки в нем) – это отдельная процедура.

Оставьте комментарий