Отказ управляющей компании от управления многоквартирным домом

Фотогалерея Антананариву

Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока действия договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Для расторжения договора с управляющей организацией собственникам помещений необходимо сделать следующее.

Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений

В повестку дня общего собрания должен быть включен вопрос о расторжении договора с управляющей организацией и выборе иной управляющей организации или об изменении (выборе) способа управления домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Шаг 2. Направьте уведомление о принятом решении в управляющую организацию

В течение пяти дней уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии решения необходимо направить в (п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416):

  • организацию, ранее управлявшую домом;
  • орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля).

Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, то договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (абз. 2 п. 1 ст. 165.1, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ; п. п. 63, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Примечание.В одностороннем порядке договор управления многоквартирным домом расторгается путем проведения общего собрания собственников помещений также и в случае выбора собственниками иных способов управления многоквартирным домом, таких как ТСЖ, жилищный кооператив, специализированный потребительский кооператив (ч. 2 ст. 161, ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Связанные вопросы

Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме? >>>

ЖКХ в вопросах и ответах

Это нужно знать собственникам жилья

Рубрика: Жилищный контроль – № 11 (1871) от

В последнее время большое количество жалоб поступает от жителей Советского района, проживающих на улице Курчатова. Суть обращений – непонятные обстоятельства появления новой управляющей компании, ООО УК «ЖилУют». Жители утверждают, что ранее их дома обслуживало ОАО «УК Советского района». Никаких общих собраний о смене обслуживающей организации собственники не проводили, никаких объявлений о проведении таких собраний не было, и, по мнению заявителей, ОАО «УК Советского района» незаконно передало персональные данные жильцов в ООО УК «Жил­Уют», предварительно сговорившись. Паспортные данные, технические документы – все это теперь находится у нового юридического лица.

Необходимо помнить, что новое юридическое лицо не является правопреемником предыдущей организации. И выбрать его в качестве обслуживающей организации можно только решением общего собрания. К слову, по квартирам заявителей в свое время ходили неизвестные и предлагали подписать, например, согласие на размещение в доме №21 по ул.Курчатова паспортного стола. Многие подписывали пустые листы, и проб­лемы не заставили себя ждать.

В ноябре пришли платежные документы с реквизитами новой управляющей компании. В некоторых домах плата за холодное и горячее водоснабжение была выставлена без учета показаний индивидуальных приборов, не были соблюдены нормативы по ХВС на ОДН, ГВС на ОДН, по электроэнергии на ОДН. (По данным вопросам проводит проверку управление муниципального жилищного контроля.)

В последнее время обнажилась еще одна проблема. В многоквартирных домах установлены домофоны. Плата за них выставляется в платежном документе. Денежные средства ранее перечислялись, например, в ИП Виноградова. Жильцы стали получать отдельные платежки за домофон от этой организации. Первые домофоны устанавливались еще в 1998 году на основании решений общих собраний жильцов. Оказалось, что ООО УК «Жил­Уют» перезаключило договор на проведение ТО домофонов со сторонней организацией ООО «Ресурс-Контроль». Может ли управляющая компания без решения общего собрания перезаключить договор? Имеют ли право организации, которые занимаются установкой и обслуживанием домофонов, в обход управляющей компании заключать с жильцами договоры напрямую и принимать оплату? Может ли управляющая компания по своему усмотрению найти подрядчика и заключить с ним договор?

Организации, которые занимаются установкой и обслуживанием домофонов, могут выставлять плату напрямую собственникам. Это возможно, если такая организация способна выпускать платежные поручения самостоятельно, а это финансовые издержки. Поэтому удобнее договариваться с обслуживающими организациями о включении такой платы в основной платежный документ отдельной строкой, но в соответствии с решением, принимаемым жильцами на общем собрании с учетом того, что прописано в договоре на обслуживание.

Домофон – это дополнительная услуга. Только собственники определяют, нужна ли им она или нет. Основной системой безопасности, обеспечивающей контроль и управление доступом в жилое помещение, в настоящее время является переговорно-замочное устройство (ПЗУ), в широком обиходе известное как домофон. Решение об установке и обслуживании ПЗУ в подъезде жилого дома должно приниматься на общем собрании жильцов. Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, подъезды и двери подъездов относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Установка домофонов (а монтаж проводится на подъездные двери) относится к капитальному ремонту многоквартирного дома в соответствии с Приложением №3 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда. Следовательно, решение об установке домофона принимают все жильцы на общем собрании собственников.

Itosy Antananarivo — Антананариву фото альбом

Если из присутствующих 2/3 проголосовало «за», то согласно Жилищному кодексу РФ (статья 46) домофон должен быть установлен. Это решение обязательно для всех собственников многоквартирного дома независимо от их присутствия на общем собрании и согласия.

В случае если все помещения в многоквартирном доме принадлежат одному собственнику, решение о капитальном ремонте дома (в частности, установке домофона) принимается единолично и оформляется в письменной форме в соответствии с Жилищным кодексом РФ (статья 46, п.7). С момента установки новой двери всем собственникам дома придется платить за содержание и обслуживание домофона. Тарифы на обслуживание, кстати, обсуждаются на том же собрании, утверждаются собственниками жилья и закрепляются в договоре на обслуживание (заключается между конторой и управляющей компанией). Устанавливается абонентская плата, которая предусматривает последующий ремонт общеподъездного оборудования, установленного по договору, и профилактический осмотр этого оборудования.

Практика показывает, что бывали случаи, когда в одном подъезде хотели установить домофон, в другом нет. В этом случае принималось решение жильцами подъезда и оформлялся протокол. Сейчас же обязательным приложением к протоколу является поквартирный список жильцов, в котором указываются: номер квартиры, фамилия ответственного квартиросъемщика или собственника, наименование юридических лиц – арендаторов и собственников нежилых помещений, если они могут пользоваться ПЗУ, подписи граждан. На собрании принимается порядок распределения платы за установку базового оборудования ПЗУ и металлической двери. Абонентские устройства и электронные ключи сверх количества, соответствующего базовому комплекту (дополнительные электронные ключи), проживающие оплачивают самостоятельно в соответствии с выбором их типа и количества. Приемка выполненных работ производится ответственным по подъезду либо председателем совета МКД, если он избран, и представителем управляющей организации в присутствии сотрудника монтажной организации.

Управляющая компания на основании решения собственников включает в платеж дополнительную строку, именуемую «домофон». До сих пор так и было, но в последнее время увеличилось количество недобросовестных управляющих компаний, которые не переводят денежные средства, полученные от населения, по этой строке. Важно: какие условия прописаны в договоре по установке и дальнейшему обслуживанию домофона, сроки действия такого договора, а также – что прописано в договоре на обслуживание между управляющей организацией и жильцами дома. Зачастую по незнанию наши собственники подписывают договоры не читая. Последствия таковы, что управляющая организация может самостоятельно выбирать организации, с которыми считает нужным работать, по своему усмотрению без согласования с советом МКД, игнорируя жильцов. В любом случае необходимо разбираться компетентным органам: Государственной жилищной инспекции Воронежской области либо прокуратуре.

Надеемся, что наши советы уберегут вас от ошибок!

Светлана КРАВЦОВА,
консультант главы Воронежа

Прием граждан ведется по понедельникам, средам, пятницам
с 9.00 до 13.00. Пр. Революции, 33.

Конторы, которые занимаются установкой домофонов, обязаны заключать договор на установку, обслуживание и любой другой вид договоров с управляющей компанией или ТСЖ. Согласно закону, такой договор действителен лишь при наличии протокола общего собрания жильцов. Договор и акты работ могут оформляться и с каждым собственником в отдельности. Договор, заключенный по иному принципу, не имеет юридической силы.

В договоре на обслуживание обязательно указывается:

– состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление;

– порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы;

– порядок контроля выполнения управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

08.11.2012

На днях СМИ облетела новость о том, что управляющая компания «Стандарт» решила отказаться от обслуживания нескольких домов. Журналисты нашей редакции решили разобраться, что стало причиной подобного решения и чем это чревато для домов — «отказников».

ЗАО «УК «Стандарт» на своем сайте выложило уведомление, согласно которому компания отказывается от обслуживания части своих домов 1950-60-х годов постройки. В сообщении указывается, что основная причина состоит в том, что «содержание этих домов по затратам превосходит начисление, а тем более поступления от собственников квартир по оплате услуг ЖКХ».

Все больше домовладельцев предпочитают устанавливать в комнатах своего дома или квартиры подпольное электрическое отопление, так как оно имеет ряд преимуществ относительно традиционных обогревателей. Если вы хотите выбрать отопительную электрическую систему по техническим характеристикам, зайдите в интернет-магазин Теплая линия, где приводится подробное описание каждого товара.

Виной этому, по мнению сотрудников УК, является низкая активность самих жильцов и «их нежелание принимать участие в решении судьбы своего дома: в общих собраниях собственников дома, утверждении финансовых планов, согласованиях капитальных ремонтов либо голосованиях по выбору совета дома», — заявляет управляющая компания.

Достопримечательности Антананариву

Все усилия «Стандарта» по нормализации экономического состояния каждого из этих домов не увенчались успехом.

С одной стороны, жителям домов можно только посочувствовать, ведь управляющая компания отказалась от них накануне отопительного сезона и неразберихи с повышением тарифов, которая в последнее время стала общегородской проблемой. С другой стороны, УК тоже можно понять – никто не хочет работать себе в убыток.

«Возьмите нас к себе»

Стало известно, что жильцы уже начали обращаться в различные УК с просьбой «взять их к себе». Преимущественно дома-«отказники» — это старые пятиэтажки, построенные еще в 50-60-годах, доставшиеся УК «Стандарт» в «наследство» от ЖЭКа. И, если сегодня это коснулось лишь нескольких домов по улицам Сакко и Ванцетти, Степана Разина и Московская, то, по слухам, УК «Стандарт» собирается «сбросить» около 70 подобных «проблемных» домов. Ведь таких домов по городу сотни, так неужели сейчас никто не застрахован от подобной участи?

Пресс-секретарь управляющей компании Елена Маслова прокомментировала ситуацию следующим образом:

— Генеральный директор УК «Стандарт» Михаил Попов действительно подписал соответствующий приказ, который касается десяти домов. Принять такое решение позволили практичный ум и трезвая позиция руководителя. Проблема — в тарифе на содержание жилья, который не позволяет поддерживать эти здания в безаварийном состоянии. Дома проблемные, многие из них нуждаются в капитальном ремонте, но собственники жилья не желают платить выше муниципального тарифа.

Впрочем, сотрудники компании не отрицают, что, если бы собственники квартир согласились на повышение тарифов, тогда бы компания вновь взяла дома на свое обслуживание. УК «Стандарт» готова составить финансовый план по каждому дому и оставить дом под своей опекой.

Сейчас все дело лишь за решением собственников домов, ведь время изменилось, а если люди не понимают, что они должны активно участвовать в управлении домами, надо их воспитывать.

— Почему-то люди думают, что управляющая компания мертвой хваткой держится за дома своего фонда. Это не так. Просто если нет возможности нормально содержать дом, зачем усугублять ситуацию? — считает Маслова.

В курсе проблемы с домами 50-60-годов постройки и Министр энергетики и ЖКХ Свердловской области Николай  Смирнов. Он прокомментировал сложившуюся ситуацию следующим образом:

— Я в курсе этой ситуации. Все дело в разнице оплаты за жилищно-коммунальные услуги с теми требованиями, которые предъявляют жильцы домов. Проблема образовалась на стыке интересов трех управляющих компаний, но мы надеемся, что консенсус будет найден.

Впрочем, об интересах каких именно управляющих компаний, кроме УК «Стандарт», идет речь, министр не сообщил, но добавил, что ситуация находится под контролем. — Мы следим за происходящим, кроме того, вопрос находится под контролем администрации города. Бесхозными дома не останутся,— заверил Николай Смирнов.

Жильцам остается лишь пожелать не оставаться пассивными в отношении судьбы своего дома, тем более, не исключен такой вариант, что в результате смены способа управления домами, жители могут только выиграть. Также стоит отметить, что до решения вопроса о выборе управляющей компании по конкурсу УК «Стандарт» все-таки выполняет необходимый минимум работ по содержанию домов — например, вывозит мусор и чистит территорию, хотя и реже, чем обычно.

Анна НИКУЛЬШИНА

Оставьте комментарий