Обязанность управляющей компании заключить договор с ресурсоснабжающей, ресурсопоставляющие организации

Заключение договора ресурсоснабжения обязательно как для управляющих МКД (УК и ТСЖ), так и для РСО. В каких случаях разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда? В каком порядке заключается договор при участии арбитров?

Обязательность заключения договора

Гражданское законодательство провозглашает свободу договора: понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Как правило, оформление договора обязательно только для одной стороны. Это справедливо для публичных договоров: публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.) (п. 1 ст. 426 ГК РФ). Договор ресурсоснабжения (поставки коммунального ресурса) относится к договорам энергоснабжения как разновидности договора купли-продажи, то есть для РСО обязанность заключать его следует из п. 1 ст. 426 ГК РФ. Во исполнение п. 1 ст. 157 ЖК РФ согласно п. 4 ст. 426 ГК РФ утверждены Правила, обязательные при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг (см. Постановление Правительства РФ от 14.02.2012 N 124) (далее — Правила заключения договоров ресурсоснабжения).
Одновременно согласно п. 12 ст. 161 ЖК РФ, введенному Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ, УК, ТСЖ, ЖК или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление МКД, не вправе отказываться от заключения в соответствии с указанными выше Правилами договоров с РСО, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Данная норма Жилищного кодекса ограничивает свободу договора для управляющего домом. Соответствующие положения нашли отражение в Правилах заключения договоров ресурсоснабжения. Таким образом, договор ресурсоснабжения обязателен для заключения сразу для обеих сторон.
Обязательность заключения договора означает, что обязанная сторона не вправе отказать в его заключении обратившемуся к ней контрагенту. При этом закон не предусматривает обязанности стороны инициировать процедуру заключения договора, в связи с чем ситуации, когда договор ресурсоснабжения не подписан (а коммунальные ресурсы фактически поставляются в дом), вполне возможны, а это значит, что ни одна из сторон не заинтересована в заключении договора в письменной форме.
Итак, заявку на заключение договора (оферту) вправе направить в адрес РСО управляющий домом. Необходимые приложения перечислены в п. п. 6, 7 Правил заключения договоров ресурсоснабжения. Основания для отказа РСО от заключения договора обозначены в п. 13 (главное основание — отсутствие технической возможности). Если РСО получила заявку в отношении дома, поставка ресурса в который осуществляется по ранее заключенному договору, либо получила две и более заявки в отношении одного дома, рассмотрение таких заявок приостанавливается до выяснения полномочий по управлению домом тем или иным лицом (п. 9 Правил заключения договоров ресурсоснабжения).
Также согласно п. 10 рассматриваемых Правил РСО, владеющая коммунальным ресурсом, подача которого осуществляется в соответствующий МКД без заключения договора ресурсоснабжения в письменной форме, может направить исполнителю заявку (оферту) о заключении договора ресурсоснабжения на условиях прилагаемого к заявке (оферте) проекта договора, подписанного со стороны РСО.

Отказаться от заключения договора управляющий может только по основаниям, названным в п. 12 Правил заключения договоров ресурсоснабжения (если такой договор уже заключен с другой РСО на законных основаниях либо управляющий самостоятельно производит коммунальные услуги с помощью внутридомового оборудования и не использует коммунальный ресурс из централизованных сетей).
Сторона, получившая оферту, в течение 30 дней должна направить другой стороне ответ (п. 1 ст. 445 ГК РФ):
— о согласии заключить договор на предложенных условиях (извещение об акцепте);
— о согласии заключить договор на иных условиях, соответствующих законодательству, в виде протокола разногласий к проекту договора (отказ от акцепта, новая оферта — см. ст. 443 ГК РФ);
— об отказе от заключения договора.

Обращение в суд одной из сторон

Если сторона, направившая заявку, не получила в указанный срок никакого ответа либо получила ответ об отказе от заключения договора по основаниям, не предусмотренным Правилами заключения договоров ресурсоснабжения (то есть контрагент уклоняется от заключения договора), она вправе обратиться в суд с требованием о понуждении другой стороны к заключению договора (п. 11 Правил заключения договоров ресурсоснабжения, п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Исходя из п. 1 ст. 445 ГК РФ сторона, направившая заявку и получившая протокол разногласий к проекту договора, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение 30 дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта <1>. В силу того что и для управляющего, и для РСО заключение договора обязательно, они могут руководствоваться и п. 2 ст. 445 ГК РФ. В этом случае инициатива переходит к стороне, получившей оферту и направившей контрагенту протокол разногласий: при его отклонении или игнорировании в течение 30 дней указанная сторона вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (при этом продолжительность срока для передачи разногласий на рассмотрение арбитражного суда законодательством не установлена). Подчеркнем, что требования о понуждении к заключению договора и рассмотрении разногласий выдвигаются в добровольном порядке: если инициировавшая процедуру заключения договора сторона потеряла интерес, договор не будет заключен.
———————————
<1> Однако, как указано в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14, этот срок не является пресекательным, то есть его истечение не лишает сторону права предъявлять иск.

Здесь следует обратить внимание на правовую позицию Президиума ВАС РФ, приведенную в Постановлении от 31.01.2012 N 11657/11. Реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению. В частности, это означает, что формулировка иска «о понуждении к заключению договора» не является основанием для отказа в удовлетворении требования в ситуации, когда контрагент не уклоняется от заключения договора, а согласен заключить его на условиях, отличающихся от предложенных истцом (представляет протокол разногласий). Уже в суде ответчик может возражать по поводу отдельных условий договора.
Оговоримся, что передавать на рассмотрение суда требование о понуждении к заключению договора или определении условий договора следует, только если соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Согласно пп. 2 п. 1 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству он установит, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором. Под досудебным порядком в данном случае понимается направление оферты одной стороной другой стороне.

Содержание

Дешёвые авиабилеты Антананариву — Умео находятся здесь

При этом офертой признается предложение, которое является достаточно определенным и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Важно, что оферта должна содержать существенные условия договора (п. 1 ст. 435 ГК РФ). Поэтому если первоначальная оферта и протокол разногласий, которыми обменялись стороны, не содержали всех существенных условий договора, то суд оставит иск без рассмотрения (Постановление ФАС ДВО от 22.04.2013 N Ф03-1288/2013).

Решение суда как способ согласования условий договора

Согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор — условия, на которых стороны обязаны его заключить. В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Суд в своем решении устанавливает все необходимые условия договора. Если речь идет об урегулировании разногласий, арбитры определяют спорные условия. Если же речь идет о принуждении к заключению договора, суд оценивает имеющийся проект и рассматривает все возражения по нему, также определяя все существенные условия.
Именно поэтому договор, спор о заключении или условиях которого передан в суд в соответствии с законом (ст. 445 ГК РФ), следует считать заключенным с момента вступления в силу решения суда. Такой позиции придерживаются правоприменители (см. Определение ВАС РФ от 13.09.2013 N ВАС-10148/13, Постановления ФАС ВСО от 23.08.2012 по делу N А78-8656/2011, ФАС ЗСО от 20.09.2012 по делу N А46-10006/2011, ФАС СЗО от 28.09.2012 по делу N А26-2198/2012). С этого же момента договор вступает в силу и становится обязательным для сторон, если они добровольно не установили, что условия такого договора применяются к правоотношениям, возникшим ранее (п. п. 1, 2 ст. 425 ГК РФ). Сказанное означает, что для заключения договора достаточно судебного решения: сторонам необязательно составлять и подписывать один документ согласно п. 2 ст. 434 ГК РФ.

* * *

Ни РСО, ни управляющий домом не вправе отказать друг другу в заключении договора. Поэтому каждая сторона может добиться заключения договора ресурсоснабжения в судебном порядке. В суде стороны вправе оспаривать любое условие договора, окончательное решение остается за судом. На условиях, указанных в резолютивной части судебного акта, договор считается заключенным и начинает действовать с момента вступления в силу решения суда.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Практическое пособие по организации, выводу на рынок и развитию управляющей компании по управлению жилыми домами Содержание

1   …   10   11   12   13   14   15   16   17   …   27

Организация отношений с подрядными и ресурсоснабжающими организациями

Перечень услуг (работ) по содержанию и ремонту общего имущества дома на текущий год должен содержаться в годовом Плане управления домом, который составляется в соответствии действующими нормативными документами (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491,Правила и нормы технического содержания жилищного фонда, Правила благоустройства и т.п.) и имеющимся финансированием. Для выполнения указанных работ (услуг) управляющая компания привлекает подрядные организации.

Взаимоотношения управляющей компании с подрядными организациями строятся на основе договоров подряда (в т.ч. договоров на техническое обслуживание, содержание и ремонт общего имущества дома и объектов инженерной инфраструктуры, внешнего благоустройства).

УК заключает договоры подряда как на конкурсной основе, так и без конкурса (на основе деловой репутации, долговременного положительного сотрудничества, рекомендаций и т.п.).
Заключение и исполнение управляющей компанией договоров купли-продажи ресурсов с ресурсоснабжающими организациями обеспечивает достижение цели предоставления качественных коммунальных услуг.

Исполнителем признается юридическое лицо, предоставляющее коммунальные услуги, производящее или приобретающее коммунальные ресурсы и отвечающее за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Таким образом, у исполнителя (управляющей организации) возникают договорные отношения с ресурсоснабжающей организацией, в соответствии с которыми управляющая организация приобретает коммунальные ресурсы, а с другой- с потребителями по предоставлению коммунальных услуг. В связи с этим, обязанность по оплате за поставленные коммунальные услуги в полном объеме ложится на управляющую компанию. В свою очередь, обязанность по оплате коммунальных услуг у непосредственного потребителя (собственников и нанимателей) возникает только перед управляющей компанией и вытекает только из договора управления.

Взаимоотношения управляющей компании с подрядчиками и поставщиками ресурсов определяются на уровне договоров.

Взаимоотношения управляющей компании строятся:

  • с подрядными организациями на основе договоров выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома;
  • с ресурсоснабжающими предприятиями на основе договоров купли-продажи коммунальных ресурсов (рис. 5.9.).

Рис. 5.9. Договорные отношения управляющей компании

Управляющая компания — подрядные организации

Управляющая компания по заключенным договорам передает подрядным организациям обязательства выполнения работ по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, инженерной инфраструктуры и придомовых территорий.

Можно выделить следующие общие задачи принятия решений в управлении договорами – принятие решений относительно:

1. параметров договора;

2. структуры и содержания договоров (планирование);

3. выбора контрагентов;

4.

«Antananarivo» — перевод на русский

оперативного управления (оперативное управление включает как собственно управление договорами, так и оперативное управление деятельностью исполнителя со стороны заказчика);

5. контроля над исполнением и завершения договора.

Передача подрядчику объектов общего имущества дома осуществляется по Акту приема-передачи. Техническое состояние передаваемых объектов должно быть отражено в Акте оценки технического состояния.

Объемы работ, выполняемые подрядчиками должны подлежать ежеквартальному уточнению сторонами с учетом реально складывающихся условий финансирования. Управляющая компания должна заблаговременно предусмотреть соответствующий объем финансирования путем проведения соответствующей работы с населением по сбору платежей за жилищные услуги и корректировки выполняемых объемов работ в соответствии с договором на управление домом.

В приложениях к договорам должны содержаться критерии оценки качества работ, а также распределение стоимости по видам работ и размеры штрафных санкций за ненадлежащее выполнение договорных обязательств. Проекты договоров, заключаемых управляющей компанией с подрядными организациями представлены в приложении.

Управляющая компания осуществляет приемку выполненных подрядными организациями работ в соответствии с их реальными объемами и установленными критериями качества.

Управляющая компания — ресурсоснабжающие предприятия

Для обеспечения жителей дома коммунальными услугами надлежащего качества и требуемого объема управляющая компания заключает с ресурсоснабжающими предприятиями договоры на приобретение коммунальных ресурсов. Применительно к рассмотренным выше вариантам договорных отношений управляющей компании с собственниками помещений (договор управления, комиссия, агентирование) предоставление коммунальных услуг может осуществляться с учетом данных взаимоотношений. То есть:

  • вариант 1 (договор управления в чистом виде). Договор поставки коммунальных услуг заключает управляющая компания. Права и обязанности, в том числе по оплате услуг, возникают у управляющей компании в полном объеме.
  • вариант 2 (договор управления и договор комиссии/ агентский договор по типу комиссии). Договор заключает управляющая компания от своего имени по поручению собственников помещений. Права и обязанности возникают у управляющей компании с полным возмещением ее расходов собственниками помещений.

Договоры на теплоснабжение, водоснабжение и электроснабжение должны включать количественные и качественные показатели предоставляемых услуг с учетом нормативов потребления, утверждаемых органом местного самоуправления. В них также должны быть четко прописаны штрафные санкции за ненадлежащее исполнение условий договоров поставщиками услуг.

Можно выделить 2 основные формы сотрудничества УК и ресурсоснабжающих организаций:

1) для обеспечения жителей дома коммунальными услугами надлежащего качества и требуемого объема управляющая компания заключает с ресурсоснабжающими предприятиями договоры на приобретение коммунальных ресурсов;

2) УК может применить меры по законному отключению должников от некоторых услуг, в этом случае УК осуществляет эту работу совместно и ресурсоснабжающими организациями.

Особенности взаимоотношений УК и ресурсоснабжающих (теплоснабжающих) организаций

Разногласия между УК и ресурсоснабжающими организациями касаются определения количества поставленных ресурсов. УК руководствуются в своей деятельности положениями Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 306, и Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 307, а ресурсоснабжающие организации применяют Инструкции по распределению тепловой энергии, полученной от источника тепла (ТЭЦ, котельная) между отдельными потребителями тепловой энергии, согласованной Управлением Пермгосэнергонадзора.

Методики расчета количества тепловой энергии в данных документах не совпадают, что приводит к убыткам УК. Судебная практика складывается следующим образом: Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 306, и Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 307 регулируются отношения управляющих организаций и потребителями коммунальных услуг – гражданами, проживающими в жилых домах. А отношения между УК и ресурсоснабжающими организациями регулируются в соответствии с ч.1 ст. 548 ГК РФ, предусмотренные ст. 539 – 547 названного кодекса применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Положениями ст. 544 ГК РФ, п. 1.3. Правил учета тепловой энергии и теплоносителя, утвержденных Министерством топлива и энергетики РФ 25.09.1995 № Вк-4936 (зарегистрированы в Минюсте России 25.09.1995 № 954) предусмотрена оплата потребленной тепловой энергии, количество которой определяется на основании показаний приборов учета.

Зона ответственности управляющей компании — здание дома и внутридомовое оборудование. Поставщики ресурсов отвечают за подвод коммунальных услуг и, следовательно, за работу: магистральных трубопроводов, пунктов теплоснабжения, котельных и т.д.

В приложениях к договорам должны содержаться все необходимые расчеты по объему услуг и их стоимости.

Приложения раздела:

  1. Положение о порядке конкурсного отбора организаций различных организационно-правовых форм собственности на право выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

1   …   10   11   12   13   14   15   16   17   …   27


Похожие:

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:

Все бланки и формы на filling-form.ru

filling-form.ru

Банкротство ресурсоснабжающих организаций (РСО) грозит неприятными последствиями не только этим компаниям, но и широкому кругу лиц, которые получают коммунальные ресурсы от должника. Поэтому особенности процедур несостоятельности РСО во многом объясняются социальными факторами. Какие требования закон предъявляет к банкротствам таких организаций, рассказал адвокат, руководитель банкротной практики МКА "Арбат" Андрей Астафуров.

Годовой оборот рынка управления жильём в России, по данным Правительства РФ, составляет 500 млрд руб. В стране насчитывается 2,4 млн многоквартирных домов, жители которых получают воду, тепло и электроэнергию, но не всегда полностью их оплачивают. Такие долги могут вести к тому, что ресурсоснабжающая организация (РСО) не сможет выполнять свои обязательства, что грозит ей несостоятельностью. А поскольку при банкротстве РСО затрагиваются интересы многих лиц, это объясняет социальную значимость процедуры и необходимость законодательной защиты публичных интересов.

Банкротство РСО регулируется общими нормами Закона о несостоятельности с некоторыми особенностями, установленными для субъектов естественных монополий.

1. Применение к ресурсоснабжающим организациям специальных правил о банкротстве естественных монополий

При банкротстве ресурсоснабжающих организаций часто применяются применяться специальные правила о банкротстве субъекта естественных монополий. Согласно статье 4 Закона о естественных монополиях сферой деятельности субъектов естественных монополий среди прочего являются услуги по передаче тепловой энергии, услуги по передаче электрической энергии, услуги по водоснабжению и водоотведению с использованием централизованных систем, систем коммунальной инфраструктуры.

Для применения особенностей банкротства субъектов естественных монополий важен лишь факт оказания услуг в условиях монополии в определенном виде (сфере) деятельности.

2. Необходимость внесения ресурсоснабжающей организации в Реестр субъектов естественных монополий ФАС

Сложившееся правоприменительная практика исходит из того, что ни Закон о естественных монополиях, ни законодательство о банкротстве не обусловливает наличие у предприятия статуса субъекта естественной монополии исключительно с внесением его в Реестре субъектов естественных монополий. Данный реестр ведется в целях обеспечения государственных интересов в сфере государственного управления, и потому не может служить определяющим фактором для выявления фактического статуса предприятия как субъекта естественной монополии.

3. Основания введения процедуры банкротства в ресурсоснабжающей организации

Для ресурсоснабжающей организации как субъекта естественной монополии предусмотрены иные, более высокие требования для «входа» в процедуру банкротства. Для обычной компании это долг более 300 000 руб., просроченный более чем на 3 месяца, без необходимости возбуждать по нему исполнительное производство. Для  РСО — это долг более 1 млн. руб., просроченный более, чем на 6 месяцев, подтвержденный исполнительным документом и не полученный в полном объеме путем обращения взыскания на имущество должника (ст. 197 Закона о банкротстве). В то же время, эти требования обязательны лишь тогда, когда на банкротство подает кредитор РСО.

Они не действуют, если процедуру несостоятельности инициирует сам должник-ресурсоснабжающая организация. В этом случае проверяются обстоятельства, которые обязывают должника подать на свое банкротство (ст.

antananarivo — профиль | СПЛЕТНИК

9 Закона о банкротстве). Предварительное возбуждение исполнительного производства не требуется.

4. Возможность прекратить деятельность ресурсоснабжающей организации в процедуре конкурсного производства. Особенности продажи имущества

По общему правилу собрание кредиторов вправе принять решение о прекращении хозяйственной деятельности должника. Это обусловлено тем, что продолжение хозяйственной деятельности может влечь дальнейшую растрату конкурсной массы должника на текущие расходы, которые подлежат погашению в приоритетном порядке перед реестровой задолженностью в качестве текущих платежей.

Однако в связи с тем, что такие решение может затронуть права множества потребителей коммунальных услуг, то кредиторы ресурсоснабжающей организации не вправе принимать такое решение (п. 6 ст. 129 Закона о банкротстве).

При продаже имущества ресурсоснабжающей организации также установлены особые правила, направленные на защиту потребителей коммунальных услуг и публичных интересов.

Данный механизм заключается в том, что имущество должника, непосредственно используемое для производства и реализации коммунальных ресурсов, выставляется на торги единым лотом.

При этом публичные образования в лице соответствующих уполномоченных органов имеют право преимущественного приобретения предлагаемого для продажи имущества (п. 4 ст. 201 Закона о банкротстве).

В случае, если публичные образования не воспользовались своим преимущественным правом, то обязательным условием договора купли-продажи имущества должника – ресурсоснабжающей организации является согласие покупателя принять на себя обязательства должника по договорам ресурсоснабжения.

5. Требования к арбитражному управляющему в деле о банкротстве ресурсоснабжающей организации

Пока Закон о банкротстве не выдвигает никаких дополнительных требований к арбитражному управляющему в деле о банкротстве ресурсоснабжающей организации. Однако некачественное антикризисное управление может привести к неблагоприятным последствий не только для РСО, но и в большей степени, для потребителей его товаров и услуг, поскольку специфика деятельности субъекта естественной монополии  связана  с  тем,  что  его потребители  лишены  возможности  выбрать  другого  поставщика  для удовлетворения своих потребностей в данных товарах.

Поэтому, в силу особой социальной значимости процедуры банкротства ресурсоснабжающих организаций, возможно предусмотреть в законе дополнительные требования к арбитражному управляющему, как это сделано, например, для банкротства застройщика, где к арбитражному управляющего предъявляются дополнительные требования в части наличия соответствующего образования, опыта работы на руководящих должностях в данной сфере и т.д.

Мнения юристов

– Партнёр «АДВ Синум» Артём Казанцев

– Партнер АБ «Эксиора» Юрий Сбитнев

Ответственность перед ресурсоснабжающей организацией за долги населения


Вопрос:

Кто будет нести ответственность перед ресурсоснабжающей организацией за долги населения, в случае прямых расчетов, выбранных собственниками на общем собрании? Имеет ли право ресурсоснабжающая организация требовать долги с управляющей компании в этом случае?

 

Ответ:

Изменение способа оплаты коммунальных услуг не ведет к перемене лиц в обязательстве. Потребители могут стать стороной в обязательстве по оплате коммунальных услуг только в силу прямого указания на это в договоре с управляющей компанией.

По общему правилу, ресурсоснабжающая организация вправе требовать образовавшуюся задолженность с управляющей компании, как со стороны по договору.

В соответствии с изменениями, внесенными в ст. 155 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ), собственники помещений в случае принятия соответствующего решения общим собранием, вправе вносить плату за коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающей организации (п. 6_3 ст. 155 ЖК РФ)

При этом внесение платы за коммунальные услуги в ресурсоснабжающую организацию признается выполнением собственниками помещений обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей компанией, т.

antananarivo

е. изменение способа оплаты не ведет к перемене лиц в обязательстве.

Согласно п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ. В частности, обязательства по предоставлению коммунальных услуг у управляющей компании, и их оплаты — у собственников помещений возникают из договора управления многоквартирного дома, согласно ст. 162 ЖК РФ.

Оплата собственниками помещений стоимости потребленных коммунальных услуг непосредственно ресурсоснабжающей организации не означает заключения договора между ними, и возникновения обязательств у собственника перед ресурсоснабжающей организацией. Это возможно только при непосредственном управлении многоквартирного дома собственниками помещений, при управлении же управляющей организацией обязанность по заключении договоров с ресурсоснабжающей организацией возложена на нее в силу п.

12 ст. 161 ЖК РФ.

Таким образом, независимо от способа оплаты коммунальных услуг собственниками помещений, они не становятся стороной в обязательстве по оплате коммунальных услуг.

Пункт 26 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией, товарищества собственников жилья или жилищно-строительного кооператива договоров с ресурсоснабжающей организацией, утвержденныхПостановлением Правительства РФ от 14.02.2012 г. N 124, в договоре ресурсоснабжения может быть предусмотрено, что выполнение исполнителем обязательств по оплате поставленного коммунального ресурса осуществляется путем уступки в пользу ресурсоснабжающей организации прав требования к потребителям, имеющим задолженность по оплате коммунальной услуги.

Из приведенной нормы видно, что право требования задолженности за коммунальные услуги у ресурсоснабжающей организации может возникнуть только в силу прямого указания на это в договоре с управляющей компанией.


Оставьте комментарий