Многоквартирный дом

Жилищное право

1.Понятие многоквартирного дома. Понятие и состав общего имущества в многоквартирном доме.

2. Понятие служебных жилых помещений. Основания и порядок предоставления служебных жилых помещений. Пользование служебными жилыми помещениями.

1.Понятие многоквартирного дома. Понятие и состав общего имущества в многоквартирном доме.

Многоквартирный дом — объект сложный и неоднородный, элементы которого могут иметь неодинаковые правовые режимы, требования по управлению и различаться по субъектам, т.е. управляющим лицам.

МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ КАК ОБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ

Поэтому следует четко представлять себе внутреннюю структуру многоквартирного дома и взаимосвязь его элементов в системе.

В материальном плане многоквартирный дом находит свое выражение в виде непосредственно здания. В составе здания выделяют следующие элементы

1. Конструктивные элементы здания — части здания, представляющие собой строительные конструкции (ограждающие несущие и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, стены и пр.).

2. Помещения жилые и нежилые. Жилые помещения — это, по сути, определенные объемы между строительными конструкциями, предназначенные для постоянного проживания граждан (квартиры). Законодательно понятие «жилое помещение» закреплено в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ. Так, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям согласно ст. 16 ЖК РФ относится жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.Нежилыми помещениями являются помещения в многоквартирном доме (объемы между строительными конструкциями), предназначенные для осуществления разрешенных видов деятельности (офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения).

3. Помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений, — все остальные помещения (объемы между строительными конструкциями), не относящиеся к квартирам и нежилым помещениям (офисам, магазинам и т.п.). К таким помещениям относятся, например, коридоры, чердаки, подвалы, лифтовые шахты.

4. Инженерные сети и оборудование внутри здания — коммуникации и оборудование, расположенные в доме и предназначенные для предоставления жилищно-коммунальных услуг. Условно говоря, это трубы, бойлерные установки, мусоропровод, лифтовое оборудование и т.п.

Следует отметить, что жилые (нежилые) помещения в дальнейшем не будут рассматриваться как объект управления в рамках многоквартирного дома по следующим причинам:

1) в отношении управления такими помещениями решение принимает их собственник;

2) в отношении всех остальных элементов решения по вопросам управления принимаются на общем собрании собственников помещений.

Говоря об управлении жилыми многоквартирными домами, подразумевается управление таким имуществом.

ПРИМЕР:

В трехквартирном доме купили квартиры С. Иванов, Д. Петров и К. Сидоров. Они являются собственниками своих квартир и самостоятельно решают вопросы ремонта, перепланировки, сдачи в аренду своих квартир. А вот остальные части здания находятся в общей собственности С. Иванова, Д. Петрова и К. Сидорова. Вопросы ремонта, реконструкции и прочие вопросы управления в отношении этих объектов они должны решать совместно. Кроме непосредственно здания, в состав многоквартирного дома может входить земельный участок (как правило, вместе с расположенными на нем прочими объектами).Следует отметить, что прежнее законодательство в обязательном порядке требовало присутствия земельного участка в составе многоквартирного дома. В частности, существовало такое понятие, как «кондоминиум», которое подразумевало единый комплекс недвижимости, в составе которого находился земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости (здание и т.п.). На сегодняшний день понятие «кондоминиум» в законодательстве заменено на «многоквартирный дом», при этом установлены сроки для окончания формирования земельных участков под многоквартирными домами

Учитывая положения жилищного законодательства и провозглашенный Земельным кодексом РФ принцип единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов (в нашем случае — многоквартирных домов), можно сделать следующий вывод.

Многоквартирный дом как объект управления в рамках жилищного законодательства состоит из следующих основных элементов:

здания, включая:

— конструктивные элементы здания;

— помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений;

— инженерные сети и оборудование внутри здания;

земельного участка, на котором расположено здание, включая:

— элементы озеленения и благоустройства;

— объекты, на нем расположенные и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.

Следует отметить, что когда авторы говорят об управлении многоквартирным домом, они имеют в виду именно жилой многоквартирный дом. Что означает данное понятие? Ранее законодательство содержало следующий критерий для отнесения дома к жилому: более 50% площадей зданий должны быть предназначены для постоянного проживания граждан.

В настоящее время жилое здание — это здание, предназначенное для постоянного проживания граждан. Иначе говоря, здание должно быть изначально спроектировано или реконструировано для постоянного проживания в нем граждан. Нахождение на первых этажах здания нежилых помещений (магазинов, аптек, офисов и т.п.) не меняет статус здания на нежилое, поскольку оно (здание) остается предназначенным для проживания граждан, а не становится объектом промышленного производства или офисным зданием.Понятие «многоквартирный дом» в ЖК РФ не раскрывается, оно приводится в Инструкции «Об особенностях внесения записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества», утвержденной приказом Минюста России от 14 февраля 2007г. № 29.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Таким образом, можно выделить ряд признаков, при наличии которых на дом будут распространяться правила управления многоквартирными домами:

а) состоит не менее чем из двух помещений (структурно-обособленных помещений, обеспечивающих возможность прямого доступа к помещениям общего пользования), принадлежащих различным собственникам (что означает «многоквартирный дом»);

б) содержит в себе элементы общего имущества (конструкции здания, сети внутри здания, помещения, не являющиеся частями квартир, земельный участок), которые принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности;

в) предназначается для постоянного проживания граждан (что означает «жилой дом»);

г) располагается на земельном участке. Таким образом, собственники многоквартирных домов обязаны избирать способ управления домом с применением тех процедур, которые установлены жилищным законодательством (проведение общих собраний, голосований и т.п.)

2. ПОНЯТИЕ СЛУЖЕБНЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ.ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ СЛУЖЕБНЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ.ПОЛЬЗОВАНИЕ СЛУЖЕБНЫМИ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ.

Само понятие «служебное жилое помещение» указывает на то, что такое жилье предоставляются гражданам в связи с выполнением ими трудовых обязанностей. Согласно ст. 101 Жилищного кодека, служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него.

Вопрос о целесообразности выделения служебных жилых помещений и их количество определяет руководство организации, в ведении которой находится жилищный фонд (администрация предприятия или учреждения, командование воинской части, орган управления общественной организации или кооператива). Помещение включается в число служебных решением главы районной, городской администрации, иного исполнительного органа местного самоуправления (ранее — исполнительные комитеты районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов). Под служебные жилые помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры. Поскольку данная норма носит характер рекомендации, в число служебных жилых помещений нередко включаются комнаты в коммунальных квартирах. Статус служебной жилой площади может быть присвоен и квартире в доме ЖСК, при условии получения согласия общего собрания членов кооператива. В жилищном фонде, который находится в собственности предприятия, учреждения, организации, служебные жилые помещения могут быть предоставлены работникам по договору аренды с собственником.

Право на получение служебного жилья имеют далеко не все трудящиеся. Перечень категорий работников, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения, устанавливается Правительством РФ, федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ. В отношении военнослужащих действует специальное законодательство (закон РФ «О статусе военнослужащих» и принятые в соответствии с ним нормативные акты Правительства РФ, Министерства обороны РФ).

Жилищным кодексом установлен особый порядок предоставления служебных жилых помещений. Основанием для выдачи ордера на служебное жилое помещение является решение администрации предприятия (учреждения, организации). Предприятие передает документы в местную администрацию, где оформляется и выдается гражданину служебный ордер. Ордер выписывается на специальном бланке с отметкой «служебный». Решение администрации предприятия о предоставлении служебного жилья не нуждается в утверждении органа местного самоуправления.

Строительство многоквартирных домов

Любая строительная фирма достойна уважения, если она занимается возведением индивидуальных или многоквартирных домов, которые в будущем преобразуются в огромный жилищный комплекс из множества многоэтажных сооружений. Но ведь воплотить такую идею в жизнь получается далеко не каждому. Дело обстоит не только в высокой стоимости проекта, но и в трудностях получения согласия у районной власти на строительство многоквартирных домов.

Что такое многоквартирные жилые дома?

Чтобы не погружаться в сложную терминологию, а говорить несложным языком, то определение будет таковым. Многоэтажный дом – это сооружение, в середине которого частникам или юридическим лицам дается право на владение комнатами, апартаментами или коммерческими зонами. В таком сооружении одновременно может быть от двух и более квартир. Кроме того, у каждой из них имеется свой персональный выход во двор или в комнаты всеобщего использования, к примеру, на лестничную площадку либо в коридор.

Кроме апартаментов или комнат, в данном строении (чаще всего на 1-ом этаже) могут размещаться нежилые торговые помещения. Такие площади используют в качестве магазинов, бизнес-офисов, приемочных. А также в многоэтажном сооружении имеются помещения для общего использования лестницы и коридоры, балконы и лоджии, лифты и лестничные площадки.

Возведение многоквартирного здания можно поделить на несколько стадий. Эти стадии подразумевают соблюдение выполнения работ качественно и профессионально, ведь высотное сооружение – это очень непростая конструкция, главным критерием которого является обеспечение мер безопасности для жильцов. Также немаловажным фактором станет создание комфортабельных условий для жилья и подвод всех необходимых инженерных коммуникаций.

Выбор земельной площади для застройки

Изначальным этапом при возведении данной конструкции станет выбор земельной площади для строительства. Подбор участка выполняется согласно плану формирования городской постройки.

Проще всего будет получить земельную площадь в черте города, где небольшое количество домов и намечается возведение дополнительных жилых домов. Чего нельзя сказать про городской центр, основные многоэтажные дома там расположены достаточно плотно.

При строительстве многоэтажных домов важно:

  1. Во-первых нужно учесть наличие телефонных проводов для подсоединения к интернету и ТВ. Ведь сегодня современный человек не представляет себе жизнь без таких революционных технологий. Чем ближе находятся требуемые коммуникации, тем меньше будет первоначальная стоимость за один квадратный метр.
  2. Во-вторых, значительную роль в жизни человека играет городская инфраструктура. Следует помнить, что близкая расположенность автобусных и троллейбусных остановок, станций метрополитена и супермаркетов значительно увеличивает стоимость будущих апартаментов.

Однако это еще далеко не все. Любой город имеет свой личный градостроительный план, согласно которому выполняются возведения в будущие несколько лет. Получается следующее, что намного проще получить право на строительство жилых многоквартирных домов в том районе, где будет предусмотрено строительство через некоторое количество лет. А еще легче будет тем строительным фирма, которые выполняют государственный спецзаказ.

Во избежание охлаждения и промерзания внешних стен квартиры, специалисты рекомендуют обшить их утеплителем.

После того как вы добились получения разрешения на стройку выбранного участка, можете приступать к следующей стадии строительства многоэтажного здания. Такой стадией станет проведение геологического исследования и топографической съемки земельной площади. На этой стадии определяется:

  • близость расположения подземных вод
  • общее состояние почвы
  • климатическая обстановка
  • важные особенности рельефа территории

На основании данных геологических исследований делается вывод, какие именно использовать технологии и материалы для строительства.

Стадия проектирования

На стадии проектирования осуществляется дизайнерский план многоэтажного дома, а также прилегающей площади и внутренних комнат, в частности и планировка апартаментов. Проектирование является наиболее важным шагом перед строительством многоквартирного здания.

Целью проектировщиков станет непросто разработка дизайна строения и придомовой местности. Немаловажно, чтобы внешний интерьер влился в городской пейзаж. Жильцам дома будет крайне неприятно, если за их окном будут видны стены нового здания. Нужно следовать градостроительному плану, во избежание подобных недочетов.

При проектировании разрабатывается и прокладка инженерных сетей. Подробно здесь. Об особенностях прокладки водопровода при возведении многоэтажных домов читайте в этой статье.

Постройка многоквартирного дома и обустройство прилегающей территории

Третьей стадией в процессе построения дома является строительство многоквартирного сооружения.

Какой дом считается многоквартирным по жилищному кодексу

Необходимо провести отделку фасадов и внутренних комнат. На данной стадии пригодится помощь профессиональных экспертов в области архитектуры, дизайна, проектирования, инженерии. Здание следует подключить к отопительной, канализационной и водопроводной сети. К дому выполняется подвод телефонных коммуникаций, а к ним проводят кабели электроснабжения.

Облагораживание территории состоит из таких пунктов:

  1. Прокладка тротуаров.
  2. Возведение подземных или надземных паркингов для авто.
  3. Установка детских площадок.
  4. Высаживание газонов и деревьев.

Чем лучше будет благоустроен дом, тем заманчивей он будет для покупателей.

Само по себе строительство многоквартирных зданий занимает не самую расходную часть финансов. Очень дорого обойдется сбор всех нужных документов, и подсоединение городских коммуникаций. Но при всем этом застройщикам удается неплохо заработать на этом деле.

По окончании строительных и облицовочных работ строительная компания отдает дом под эксплуатацию. Таким образом, проект строительства многоквартирного дома будет зависеть от множества аспектов.

Жилищное право

1.Понятие многоквартирного дома. Понятие и состав общего имущества в многоквартирном доме.

2. Понятие служебных жилых помещений. Основания и порядок предоставления служебных жилых помещений. Пользование служебными жилыми помещениями.

1.Понятие многоквартирного дома. Понятие и состав общего имущества в многоквартирном доме.

Многоквартирный дом — объект сложный и неоднородный, элементы которого могут иметь неодинаковые правовые режимы, требования по управлению и различаться по субъектам, т.е. управляющим лицам. Поэтому следует четко представлять себе внутреннюю структуру многоквартирного дома и взаимосвязь его элементов в системе.

В материальном плане многоквартирный дом находит свое выражение в виде непосредственно здания. В составе здания выделяют следующие элементы

1. Конструктивные элементы здания — части здания, представляющие собой строительные конструкции (ограждающие несущие и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, стены и пр.).

2. Помещения жилые и нежилые. Жилые помещения — это, по сути, определенные объемы между строительными конструкциями, предназначенные для постоянного проживания граждан (квартиры). Законодательно понятие «жилое помещение» закреплено в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ.

42. Понятия «многоквартирный дом» и «общее имущество многоквартирного дома».

Так, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям согласно ст. 16 ЖК РФ относится жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.Нежилыми помещениями являются помещения в многоквартирном доме (объемы между строительными конструкциями), предназначенные для осуществления разрешенных видов деятельности (офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения).

3. Помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений, — все остальные помещения (объемы между строительными конструкциями), не относящиеся к квартирам и нежилым помещениям (офисам, магазинам и т.п.). К таким помещениям относятся, например, коридоры, чердаки, подвалы, лифтовые шахты.

4. Инженерные сети и оборудование внутри здания — коммуникации и оборудование, расположенные в доме и предназначенные для предоставления жилищно-коммунальных услуг. Условно говоря, это трубы, бойлерные установки, мусоропровод, лифтовое оборудование и т.п.

Следует отметить, что жилые (нежилые) помещения в дальнейшем не будут рассматриваться как объект управления в рамках многоквартирного дома по следующим причинам:

1) в отношении управления такими помещениями решение принимает их собственник;

2) в отношении всех остальных элементов решения по вопросам управления принимаются на общем собрании собственников помещений.

Говоря об управлении жилыми многоквартирными домами, подразумевается управление таким имуществом.

ПРИМЕР:

В трехквартирном доме купили квартиры С. Иванов, Д. Петров и К. Сидоров. Они являются собственниками своих квартир и самостоятельно решают вопросы ремонта, перепланировки, сдачи в аренду своих квартир. А вот остальные части здания находятся в общей собственности С. Иванова, Д. Петрова и К. Сидорова. Вопросы ремонта, реконструкции и прочие вопросы управления в отношении этих объектов они должны решать совместно. Кроме непосредственно здания, в состав многоквартирного дома может входить земельный участок (как правило, вместе с расположенными на нем прочими объектами).Следует отметить, что прежнее законодательство в обязательном порядке требовало присутствия земельного участка в составе многоквартирного дома. В частности, существовало такое понятие, как «кондоминиум», которое подразумевало единый комплекс недвижимости, в составе которого находился земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости (здание и т.п.). На сегодняшний день понятие «кондоминиум» в законодательстве заменено на «многоквартирный дом», при этом установлены сроки для окончания формирования земельных участков под многоквартирными домами

Учитывая положения жилищного законодательства и провозглашенный Земельным кодексом РФ принцип единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов (в нашем случае — многоквартирных домов), можно сделать следующий вывод.

Многоквартирный дом как объект управления в рамках жилищного законодательства состоит из следующих основных элементов:

здания, включая:

— конструктивные элементы здания;

— помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений;

— инженерные сети и оборудование внутри здания;

земельного участка, на котором расположено здание, включая:

— элементы озеленения и благоустройства;

— объекты, на нем расположенные и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.

Следует отметить, что когда авторы говорят об управлении многоквартирным домом, они имеют в виду именно жилой многоквартирный дом. Что означает данное понятие? Ранее законодательство содержало следующий критерий для отнесения дома к жилому: более 50% площадей зданий должны быть предназначены для постоянного проживания граждан.

В настоящее время жилое здание — это здание, предназначенное для постоянного проживания граждан. Иначе говоря, здание должно быть изначально спроектировано или реконструировано для постоянного проживания в нем граждан. Нахождение на первых этажах здания нежилых помещений (магазинов, аптек, офисов и т.п.) не меняет статус здания на нежилое, поскольку оно (здание) остается предназначенным для проживания граждан, а не становится объектом промышленного производства или офисным зданием.Понятие «многоквартирный дом» в ЖК РФ не раскрывается, оно приводится в Инструкции «Об особенностях внесения записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества», утвержденной приказом Минюста России от 14 февраля 2007г. № 29.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Таким образом, можно выделить ряд признаков, при наличии которых на дом будут распространяться правила управления многоквартирными домами:

а) состоит не менее чем из двух помещений (структурно-обособленных помещений, обеспечивающих возможность прямого доступа к помещениям общего пользования), принадлежащих различным собственникам (что означает «многоквартирный дом»);

б) содержит в себе элементы общего имущества (конструкции здания, сети внутри здания, помещения, не являющиеся частями квартир, земельный участок), которые принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности;

в) предназначается для постоянного проживания граждан (что означает «жилой дом»);

г) располагается на земельном участке. Таким образом, собственники многоквартирных домов обязаны избирать способ управления домом с применением тех процедур, которые установлены жилищным законодательством (проведение общих собраний, голосований и т.п.)

2. ПОНЯТИЕ СЛУЖЕБНЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ.ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ СЛУЖЕБНЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ.ПОЛЬЗОВАНИЕ СЛУЖЕБНЫМИ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ.

Само понятие «служебное жилое помещение» указывает на то, что такое жилье предоставляются гражданам в связи с выполнением ими трудовых обязанностей. Согласно ст. 101 Жилищного кодека, служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него.

Вопрос о целесообразности выделения служебных жилых помещений и их количество определяет руководство организации, в ведении которой находится жилищный фонд (администрация предприятия или учреждения, командование воинской части, орган управления общественной организации или кооператива). Помещение включается в число служебных решением главы районной, городской администрации, иного исполнительного органа местного самоуправления (ранее — исполнительные комитеты районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов). Под служебные жилые помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры. Поскольку данная норма носит характер рекомендации, в число служебных жилых помещений нередко включаются комнаты в коммунальных квартирах. Статус служебной жилой площади может быть присвоен и квартире в доме ЖСК, при условии получения согласия общего собрания членов кооператива. В жилищном фонде, который находится в собственности предприятия, учреждения, организации, служебные жилые помещения могут быть предоставлены работникам по договору аренды с собственником.

Право на получение служебного жилья имеют далеко не все трудящиеся. Перечень категорий работников, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения, устанавливается Правительством РФ, федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ. В отношении военнослужащих действует специальное законодательство (закон РФ «О статусе военнослужащих» и принятые в соответствии с ним нормативные акты Правительства РФ, Министерства обороны РФ).

Жилищным кодексом установлен особый порядок предоставления служебных жилых помещений. Основанием для выдачи ордера на служебное жилое помещение является решение администрации предприятия (учреждения, организации). Предприятие передает документы в местную администрацию, где оформляется и выдается гражданину служебный ордер. Ордер выписывается на специальном бланке с отметкой «служебный». Решение администрации предприятия о предоставлении служебного жилья не нуждается в утверждении органа местного самоуправления.

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

1.1 — 1.2. Утратили силу.

2. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

2.1. Договоры, заключенные, в том числе в электронной форме с использованием системы, собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление таким домом, в случаях, предусмотренных настоящей статьей, должны быть размещены указанными собственниками в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Комментарий к статье 164 Жилищного Кодекса РФ

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в таком доме сами решают все текущие вопросы управления многоквартирным домом без создания товарищества собственников жилья и привлечения управляющей организации (управляющего), действующей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренному ст. 162 ЖК РФ. Жилищный кодекс РФ не ограничивает число собственников помещений, способных выбрать такой способ управления домом. Ранее действовавшее законодательство ограничивало возможность непосредственного управления кондоминиумом случаями, когда кондоминиум включал в себя "не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам". Можно считать, что в соответствии с ч. ч. 1, 1.2 комментируемой статьи оптимальное число квартир в многоквартирном доме, при котором целесообразно использовать этот способ управления, установлено — не более 12. Это объясняется рассредоточением множества видов составляющих деятельности по управлению многоквартирным домом (ч. 1 ст. 161 ЖК) среди нескольких исполнителей и трудностями оперативной выработки единой позиции собственников по различным взаимоувязанным вопросам, относящимся к содержанию общего имущества в многоквартирном доме и предоставлению коммунальных услуг.

2. В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи при непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более чем 12, собственниками помещений на основании решения их общего собрания должны заключаться договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности. Такие договоры являются двусторонними, в них все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме выступают в качестве одной стороны. Для признания любого из указанных договоров заключенным необходимо, чтобы число подписавших договор собственников помещений в многоквартирном доме превышало половину общего числа таких собственников. Нужно обратить внимание на то, что комментируемая норма не использует для признания этих договоров заключенными число голосов, принадлежащих собственникам, подписавшим каждый из указанных договоров. То есть если помещение находится в общей совместной или общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, то при подписании указанных в комментируемой норме договоров в отношении такого помещения должно учитываться количество всех сособственников.

3. Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ комментируемая статья дополнена новыми частями 1.1 и 1.2, которые устанавливают особенности непосредственного управления собственниками помещений многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем 12. Эти особенности заключаются в том, что:

1) договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме заключается с подрядчиком, который неудачно назван "управляющей организацией". Это может дезориентировать правоприменителей, которым придется каждый раз уточнять, по какому договору действует управляющая организация: предусмотренному ст. 162 или ч. ч. 1.1 и 1.2 ст. 164 ЖК РФ. В отличие от ч. 1 комментируемой статьи в ч. ч. 1.1 и 1.2 подрядчик указан в единственном числе. Но указания на то, что в многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет более чем 12, должен быть только один подрядчик (управляющая организация), в комментируемой статье нет. Можно предположить, что такой подрядчик (управляющая организация) в отличие от подрядчиков, указанных в ч. 1 комментируемой статьи, должен отвечать за выполнение не какой-то одной услуги или работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а за определенный набор услуг и работ (см. также комментарий к ст. 161 и ч. 2 ст. 164 ЖК);

2) управляющая организация не отвечает за предоставление коммунальных услуг (см. комментарий к ч. 11 ст. 161 ЖК). Если с учетом ч. 11 ст. 161 ЖК РФ сделать вывод, что за коммунальные услуги при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений отвечает управляющая организация, поскольку она отвечает за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, тогда стирается грань между способами управления управляющей организацией и непосредственно собственниками помещений. Такой вывод представляется необоснованным, поскольку законодатель в ч. ч. 1, 1.1 и 1.2 комментируемой статьи не возложил на управляющую организацию ответственность за предоставление коммунальных услуг;

3) собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора с такой управляющей организацией.

4. Указанные в ч. ч. 1.1 и 1.2 комментируемой статьи обязательства управляющей организации по договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества не тождественны обязательствам организации, управляющей многоквартирным домом на основании договора управления (ст. 162 ЖК). Названная в ч. ч. 1.1 и 1.2 комментируемой статьи управляющая организация и указанные в ч. 1 комментируемой статьи лица, заключившие с собственниками помещений возмездные договоры об оказании услуг по содержанию дома и (или) о выполнении работ по его ремонту, должны квалифицироваться по своему статусу как подрядчики или исполнители услуг и (или) работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В то же время реализация способа непосредственного управления многоквартирным домом с любым количеством квартир в них не исключает возможность привлечения собственниками помещений в многоквартирном доме профессионального управляющего в статусе исполнителя самостоятельных услуг управления (в частности, услуг по оценке состояния дома, планированию содержания дома, оценке условий договоров с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями, контролю за выполнением условий таких договоров).

5. Комментируемый Кодекс только называет в ч.

ПОНЯТИЕ И ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

ч. 1, 1.1 и 1.2 договоры, заключаемые указанными в них подрядчиками. Но существенные условия таких договоров ЖК РФ не регулируются. Поэтому представляется, что такие договоры необходимо относить к смешанным договорам, в которых содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (ч. 3 ст. 421 ГК РФ). К отношениям по вышеназванным договорам применяются правила о договорах возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК) и о договорах бытового подряда (§ 2 гл. 37 ГК), обязательные требования и технические регламенты, санитарные и технические нормы и правила, устанавливаемые на федеральном уровне (п. 6 ст. 2, п. 12 ч. 1 ст. 4, п. п. 2 и 17 ст. 12, п. 8 ст. 13, п. 9 ч. 1 ст. 14, ч. 4 ст. 17, ч. 1 ст. 156 ЖК и др.), а также Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (ч. 3 ст. 39 ЖК).

6. Часть 2 комментируемой статьи регулирует отношения по предоставлению коммунальных услуг при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений. Несмотря на то что в комментируемой норме нет упоминания коммунальных услуг, с учетом положений ст. ст. 153, 154, ч. 8 ст. 155, ч. 7 ст. 156, ст. ст. 157, 159 и 160 можно утверждать, что упоминаемые в комментируемой норме договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро- и газоснабжения, отопления являются договорами о предоставлении коммунальных услуг. Это также следует из положений Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307, и Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354.

7. Договоры по поводу холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро- и газоснабжения (в том числе поставки газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) должны заключаться самостоятельно каждым собственником помещения от своего имени и за свой счет.

Следует отметить, что в комментируемой норме не указано, с кем заключаются такие договоры. Анализ ч. ч. 1 — 1.2 комментируемой статьи и ч. 11 ст. 161 ЖК РФ позволяет сделать вывод, что при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений такие договоры должны заключаться с соответствующими ресурсоснабжающими организациями.

8. В соответствии со ст. 426 ГК РФ договоры электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, а также договоры продажи газа в баллонах и твердого топлива являются публичными договорами. Такие договоры должны заключаться коммерческими организациями с любым обратившимся к ресурсоснабжающей организации собственником помещения, проживающим в многоквартирном доме, на общем собрании собственников помещений в котором в установленном ЖК РФ порядке выбран способ непосредственного управления домом.

9. К отношениям по договорам электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, а также договорам продажи газа в баллонах и твердого топлива применяются Правила предоставления коммунальных услуг, а после утраты ими силы — Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (ч. 1 ст. 157 ЖК).

10. В соответствии с ч. 11 ст. 161 ЖК РФ ресурсоснабжающая организация как исполнитель соответствующих коммунальных услуг должна одновременно нести ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме, необходимых для предоставления соответствующих коммунальных услуг. Соответственно, подрядчики, указанные в ч. ч. 1 — 1.2 комментируемой статьи, отвечают за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением содержания указанных выше сетей инженерно-технического обеспечения.

11. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать в рамках способа непосредственного управления многоквартирным домом несколько путей реализации своего решения.

Во-первых, все текущие вопросы управления могут решаться на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме.

Во-вторых, собственники помещений в многоквартирном доме могут распределить между собой текущие обязанности по управлению своим домом с обязательным принятием окончательных решений в рамках процедур проведения общих собраний собственников помещений, установленных гл. 6 ЖК РФ (ст. ст. 44 — 48).

В-третьих, названные собственники могут в соответствии с ч. 3 комментируемой статьи выбрать одно управомоченное лицо из своего числа или пригласить иное лицо (не из числа собственников), которое вправе действовать в отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в многоквартирном доме.

12. При выборе в качестве управомоченного лица одного из собственников помещений в многоквартирном доме его полномочия будут основываться на решении общего собрания, отраженном в протоколе. Выдача такому лицу доверенности не требуется.

13. В случае привлечения собственниками помещений в многоквартирном доме управомоченного лица, не являющегося собственником помещения в этом доме, все или большинство собственников помещений в доме вправе выдать такому управомоченному лицу доверенность в простой письменной форме. Выдача такому стороннему лицу доверенности "от лица общего собрания" ЖК РФ не предусмотрена.

14. Лицо, которому собственники помещений в многоквартирном доме выдали письменную доверенность, не может считаться управляющим. Если собственники помещений хотят помимо выдачи доверенности уполномоченному лицу заключить с ним возмездные договоры, предметом которых будет выполнение обязательств, предусмотренных ст. 162 ЖК РФ, то необходимо изменение способа управления многоквартирным домом. Для этого собственники помещений в многоквартирном доме вправе в любое время выбрать на общем собрании предусмотренный п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления управляющей организацией (управляющим). Заключаемые после этого договоры должны соответствовать требованиям ЖК РФ к договорам управления, а само это лицо должно считаться управляющим.

15. Собственники помещений, осуществляющие непосредственное управление многоквартирным домом, могут поручить по договору одному или нескольким подрядчикам выполнение всех или части услуг по управлению многоквартирным домом. Это не означает отождествления договоров подряда и возмездного оказания услуг (гл. 37 и 39 ГК) с договором управления многоквартирным домом. В многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет не более чем 12, заключение договора о предоставлении ряда услуг по управлению многоквартирным домом возможно с отдельным подрядчиком, который ни за какие услуги и работы больше не отвечает, а можно включить такие условия в один общий договор с подрядной организацией. В многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет более чем 12, услуги по управлению многоквартирным домом могут быть включены в договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с управляющей организацией. При отсутствии у управляющих организаций при непосредственном управлении многоквартирными домами ответственности за предоставление коммунальных услуг такой набор обязательств будет похож на обязательства большого числа управляющих организаций, которые заключили договоры управления в нарушение требований ст. 162 ЖК РФ. Только при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений это будет правомерно.

Расчет количества жилых домов и квартир

12345Следующая ⇒

Генеральный план города. Порядок проектирования

Определение перспективной численности населения города

Метод трудового баланса

Проектная численность населения (Н), принятая за 100 %, складывается из трех групп: градообразующей (А), обслуживающей (Б) и несамодеятельной (В). Численное соотношение между этими группами меняется в зависимости от этапа строительства города: на первую очередь А может достигать 40 %, а группа Б менее 15 %, на перспективу группа А не менее 35 %, группа Б 23 — 27 % от проектной численности населения в зависимости от величины города и его места в системе расселения.

Численность градообразующей группы составляет 10000 человек. Отсюда проектная численность населения на I очередь строительства составит:

Н = 100А/100-(25+15)=10*100/100-(25+15)=16.67тыс.чел.

На перспективу:

Нр=100А/Т-а-b-n+m-Б=100*10/62-3-4-1.5+2.5-17=25.64тыс.чел.

Перспективный расчет численности населения по статистическому методу с учетом естественного прироста и миграции:

Н=16.67*(1+10/100)=18.34тыс.чел.

Таблица 1 – Показатели трудового баланса населения

Группа населения Численность тыс.чел. Удельный вес, %
1.Градообразующая
2.Обслуживающая 4.17
3.Несамостоятельная 2.5
Всего 16.67

Предварительный расчет селитебной территории

1. Определяем площадь территории на которой проживают жители в домах до 3-х этажей с земельными участками:

50% населения=16.67-50%=4.16

S1=(4.16/1000)*20=83.2га

1. Определяем площадь территории на которой проживают жители в 4-8 этажных домах:

30% населения =(16670/100)*30=5001

S2=(5001\1000)*8=40га

Какой дом считается многоквартирным

Определяем площадь территории на которой проживают жители в 9-этажных домах:

20% населения = (16670/100)*20=3334

S3=(3334/1000)*7=23.34га

3. Определяем общую площадь селитебной территории поселка:

Sc=S1+S2+S3=83.2+40+23.34=146.54га

Предвариетльный расчет ландшафтно-рекреационной зоны

Для оценки и функционального зонирования территории города рекомендуется пользоваться следующими показателями внеселитебных лесопарковых зон отдыха на 1000 жителей: для малых и средних городов — 6 га, для больших — 10 га и для крупных — 20 га. Пригородные сельскохозяйственные земли принимаются из расчета 4-5 га на 1000 жителей.

1. Определить размеры территории ландшафтно-рекреационной зоны для малого города с населением:

S=(16670*6)/1000=100.02га

Предварительный расчет коммунально-складской зоны

В малых и средних городах проектируется, как правило, — одна коммунально-складская зона различных ведомств и организаций. Размеры территории участков складов принимаются из расчета 2,5 м2 на одного жителя города для малых, средних и больших городов. Ориентировочный показатель для расчета территории предприятий коммунального хозяйства составляет для малых городов — 3 м2 на одного жителя, для средних городов — 4-5 м2, для большая городов -5-6 м2 на одного жителя

Определить размеры территории коммунально-складской зоны для малого города:

S=16.67*3=50.01га

Предварительный расчет территории внешнего транспорта

Величина территории для внешнего транспорта и санитарно-защитных зон зависит от профиля города и его функционально — планировочной структуры.

Для предварительных расчетов территории для внешнего транспорта рекомендуется показатель 12-16 м2 на 1 жителя города.

S=16.67*12=200.04га

Расчет количества жилых домов и квартир

Данный расчет начинают с определения перспективного числа семей, которое будет проживать в проектируемом поселении. Этот расчет необходим для определения требуемого числа квартир (домов), для обеспечения стандартного уровня проживания каждой семье (то есть число семей и квартир в проектируемом поселении должно быть одинаковым).

Таблица 2

Численный состав семьи (тип семьи), С Структура семьи, Р %. Численный состав одной семьи, Сi Количество семей, х
Одиночки 10%
Семьи из двух человек 22% 3667.4 1833.7
Семьи из трех человек 28% 4667.6 1555.9
Семьи из четырех человек 20% 833.5
Семьи из пяти человек 12% 2000.4 400.08
Семьи из шести человек 8% 1333.6 222.27
итого 100% 6512.45

В результате расчёта получили общее число семей, которое равно требуемому количеству квартир в проектированном поселении.

Расчёт определяется заданием на проектирование, где указывают процентное соотношение подлежащего проектированию жилого фонда по типам домов.

Таблица 3

Типы жилых домов Процентное соотношение жилых домов по типам Требуемое число квартир, единиц.
Усадебные 3256.235
5-ти этажные дома 1953.74
9-ти этажные дома 1302.49
Итого 6512.45

Таблица 4

Типы жилых домов Требуемое число квартир,ед. Необходимое число квартир,ед. Необходимое число домов, шт.
Усадебные — одноквартирные 1628.11 1628.11 1628.11
Усадебные — двухквартирные 1628.11 1628.11 814.06
5-ти этажные дома 1953.74 1953.74  
9-ти этажные дома 1302.49 1302.49  
Итого 6512.45 6512.45  

12345Следующая ⇒

Дата добавления: 2017-02-25; просмотров: 635 | Нарушение авторских прав

Рекомендуемый контект:


Похожая информация:


Поиск на сайте:


Такой дом – это не что иное, как еще один способ дурачить людей, который придумали недобросовестные застройщики. Они продают гражданам не квартиры, а доли в праве собственности на жилой дом, построенный якобы «для себя». Для продавца сплошная выгода, для покупателя – огромные проблемы вплоть до утраты приобретенного жилья и потраченных на его покупку денег.

Правительство Московской области, пытаясь предостеречь граждан от участия в таких почти неприкрытых аферах, к настоящему моменту выявило и внесло в реестр (см. сайты mosreg.ru и kds.mosreg.ru) 363 индивидуальных жилых дома с признаками многоквартирности. В основном это дома трех-четырехэтажные, но есть даже один 8-этажный! Часто они состоят из нескольких подъездов, жилые помещения в них обособлены (представляют собой отдельные квартиры) — т.е. это дома, только по документам продолжающие числиться «индивидуальными». Главную выгоду от продажи жилья в таких домах получают ушлые застройщики, придумавшие столь «гениальную» схему и успевшие урвать свой куш на очередной дыре в законодательстве, человеческой жадности и склонности к халяве.

Надо отметить, что реестр не полный. Так, Серпухов в него не попал, хотя и у нас есть как минимум два «индивидуальных» дома с такими же признаками.

В чем «фишка» для застройщика?

Чтобы привлекать деньги будущих жильцов по договорам инвестирования (долевого участия в строительстве) на строительство многоквартирного дома, застройщик должен оформить массу документов: землеотвод (чаще всего аренда под застройку) на торгах, проект, экспертные заключения на проект, техусловия на земляные работы и на подключение коммуникаций, разрешение на строительство, проектная декларация, наконец, инвестиционный контракт с местной администрацией.

Все заключенные договоры о долевом участии в строительстве необходимо регистрировать в установленном законом порядке. По окончании строительства дом нужно будет сдавать в эксплуатацию. Застройщик несет ответственность перед будущими собственниками квартир за своевременное окончание строительства, за соответствие возводимого жилья нормам и правилам, должен принимать на себя гарантийные обязательства. Все это требует времени и денег. Плюс налоги, арендная плата за землю, коммунальные платежи… Все эти расходы войдут в стоимость квартир.

Построить индивидуальный жилой дом гораздо проще. Купил какую-нибудь развалюшку, оформил землю в собственность – и вперед! В рамках действия закона «о дачной амнистии» для регистрации права собственности на построенный индивидуальный жилой дом вам понадобятся только документы на землю и кадастровый паспорт БТИ на возведенное строение. Ведь вы строили для себя лично, и государству нет необходимости контролировать процесс строительства столь же тщательно, как в случае с многоквартирным домом. Естественно, что стоимость возведения индивидуального жилья существенно ниже.

Вот этой лазейкой и пользуются некоторые недобросовестные застройщики. Они оформляют землю на физическое лицо «для индивидуального жилищного» или «дачного» строительства и строят на ней якобы «индивидуальный жилой дом». А дальше ушлый застройщик (физическое лицо) начинает жилые помещения распродавать. Конечно, он не может продавать квартиры, поскольку дом не является многоквартирным и по документам не состоит из квартир. Поэтому он распродает доли в праве собственности на жилой дом – например, в 20-квартирном доме каждому покупателю будут передано в среднем по 5/100 долей в праве собственности. Стоимость такого жилья иногда вдвое меньше стоимости обычной квартиры по договору о долевом участии! В желающих купить недостатка нет.

В чем опасность для покупателя?

Правовой статус собственников «долевого дома» ничем не отличается от статуса, скажем, наследников, получивших в общую собственность квартиру или жилой дом. Весь объект принадлежит им всем вместе целиком, в равных или не в равных долях, и нигде не определено, какая комната кому из них принадлежит. Долевая собственность с большим числом участников влечет за собой целый ряд серьезных проблем.

1. Продать такую «квартиру» будет очень трудно. Во-первых, мало кто согласится покупать некую абстрактную «долю в праве собственности» вместо конкретной квартиры. Во-вторых, при продаже придется получать нотариальный отказ от преимущественного права покупки от всех соседей-сособственников. В-третьих, прописать (зарегистрировать) к себе третьих лиц (членов семьи, например) можно будет только с письменного согласия всех (!) сособственников.

Решить эту проблему можно, составив соглашение о реальном разделе — обозначить свои «квартиры» частями жилого дома и тем самым приблизиться к статусу многоквартирного дома не только по факту, но и юридически. Это удовольствие не из дешевых: необходимые документы БТИ стоят совсем не малых денег. А надо еще договориться со всеми сособственниками, составить и подписать соглашение, всем вместе отправиться в регистрационную службу (или добиться оформления доверенностей на осуществление регистрационных действий теми, кто сам не может пойти к регистраторам). Для 3-4-этажного дома это трудноразрешимая задача, для 8-этажного тем более.

2. Ни одна разумная управляющая компания не возьмет на обслуживание жилой дом, в отношении которого никто не может гарантировать, что он не окажется вскоре опасным для проживания: строился без проекта и разрешительной документации, коммуникации в проложены неизвестно какие, кем и как. Застройщик (физическое лицо) строил, как умел, и не несет ответственности ни за что!

3. Юридически покупатели долей в праве собственности тоже никак не защищены. Оформляются такие сделки по-разному. Поскольку застройщик не может продавать доли, пока не зарегистрирует построенный дом полностью за собой, ему приходится изобретать различные схемы «отъема денег у населения» еще на этапе строительства.

Это может быть договор займа, который по окончании строительства гасится не деньгами, а той самой долей в праве собственности на жилой дом. Или предварительный договор купли-продажи с условием полной предоплаты. Высок риск признания таких сделок недействительными по мотиву их притворности: прикрывают договоры купли-продажи либо договоры о долевом участии в строительстве. Совсем не факт, что такие «художества» успешно пройдут правовую экспертизу в регистрационной службе (прецеденты отказов есть, и суд тут вряд ли поможет).

4. Если продавец (он же застройщик) вдруг передумает передавать вам обещанное жилье, он с удовольствием вернет вам ваши деньги спустя значительное время. И никакие защитные механизмы, предусмотренные законами «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и «О защите прав потребителей» действовать в этом случае не будут. Ведь у вас на руках обычный договор между двумя физическими лицами, в соответствии с которым один другому что-то обещает, а второй платит за это деньги. Все добровольно и по взаимному согласию.

5. Может случиться, что ваш застройщик продаст дом кому-то другому и сбежит с вашими деньгами… Новый собственник вам ничего не должен, и вообще он – добросовестный приобретатель. Ваши «договоры займа» не проходили государственную регистрацию, в отличие от договоров о долевом участии (благодаря этой регистрации нельзя проинвестировать строительство одной и той же квартиры несколько раз).

Многоквартирный дом

В лучшем случае ваш застройщик будет уличен в мошенничестве. Даже если его найдут и посадят, вряд ли от этого будет легче.

6. Если дом действительно окажется опасным для проживания, суд по требованию органов власти может вынести и решение о его сносе. Пострадают жильцы – но все свои убытки они смогут взыскать только с застройщика. Если его найдут. А государство тут вообще ни при чем – оно не контролировало строительство, и не должно было этого делать.

Граждане, как всегда, недовольны

После опубликования реестра индивидуальных домов «с признаками многоквартирности» их жители начали выходить на митинги с лозунгами: «Мы люди и хотим ЖИТЬ на своей земле, а не умирать в снегу». Реестр они называют «расстрельным списком Когана», а свои дома – «сельскими долевыми домами». Призывают на помощь неравнодушных.

Конечно, приятно купить «квартиру» за половину от ее реальной стоимости. И неважно, что она как-то странно оформлена. А если возникнут проблемы, то можно потребовать от государства решать эти проблемы за счет бюджета — за счет налогоплательщиков и жителей области, которые почему-то должны оплачивать явно неоправданные риски граждан, погнавшихся за дешевизной. Как в финансовой пирамиде: я вложу деньги под космический процент, а если риск не оправдается – претензии буду предъявлять не к себе и даже не к тому, кто обманул (где ж его искать-то?), а к государству.

В случае с индивидуальными домами с признаками многоквартирности государство в лице правительства Московской области вас предупредило: не вляпывайтесь в аферу, а вляпались – спасайте себя сами и не жалуйтесь.

Если хотите купить квартиру в новостройке, то:

1. Требуйте у застройщика документы на землю, разрешение на строительство и проектную декларацию, а также учредительные документы – это самый минимум! И внимательно читайте проект договора о долевом участии в строительстве. Не уверены в своей грамотности? Тогда обращайтесь к специалистам.

2. Если хоть один из этих документов отсутствует – не покупайтесь на дешевизну, разворачивайтесь и уходите, даже если квартира вам очень понравилась.

3. Хотите рисковать? Пожалуйста. Но никто, кроме вас, не будет в виноват в ваших потерях. Здесь я полностью согласна с Правительством Московской области.

Татьяна Чернова

Более подробную консультацию по конкретному случаю можно получить по адресу: г. Серпухов, ул. Советская, д.82, или по телефонам: 39-54-60, 8-916-959-47-83, 8-916-959-43-40. Здесь же вам помогут проверить все представленные застройщиком документы.


Источник информации

Оставьте комментарий