О долевом участии

Договор долевого участия в строительстве

Данный договор в ГК РФ не урегулирован, но он широко применяется на практике. Данные отношения регулируются ФЗ «об участии в долевом строительстве в многоквартирных домах и иных объектах недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

По данному договору, одна сторона – застройщик, обязуется в предусмотренный договором срок, своими силами или с привлечением других лиц, построить многоквартирный дом, или иной объект недвижимости и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию, передать соответствующий объект участникам долевого строительства, а другая сторона – участники долевого строительства, обязуются принять указанный объект и уплатить за него определённую цену.

Правовая природа: договор двухсторонний, возмездный, консенсуальный.

Особенности договора: 1) особый субъектный состав: субъектами являются с одной стороны – застройщик (юр лица или индивидуальные предприниматели, имеющие в собственности или на праве аренды, земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства, для создания на этом участке многоквартирных домов и иных объектов недвижимости). Застройщик должен иметь на праве собственности или аренды, земельный участок. Другой стороной являются участники долевого строительства (участниками могут быть любые субъекты); 2) множественность лиц на стороне участников, т.е. с каждым дольщиком заключается отдельный договор (дольщиков много); 3) цель договора – привлечение застройщиком денежных средств для строительства; 4) предмет договора – по данному договору застройщик обязан обеспечить строительство и передать каждому дольщику конкретное жилое или нежилое помещение, а дольщик обязуется принять и оплатить; 5) ограничение сферы действия договора – данный договор может заключаться только в отношении строительства многоквартирных домов, имеющих в своём составе жилые и нежилые помещения; 6) наличие дополнительных мер защиты прав и интересов дольщика. Дольщик приобретает право залога на земельный участок и на объект недвижимости, в силу прямого указания закона; к данным отношениям применяется закон » о зашиты прав потребителей»

Особенностью данного договора также является: наличие предварительных обязанностей застройщика, которое является обязательным условием заключения договора долевого участия, в частности: 1) оформление прав на землю (государственная регистрация); 2) получение разрешения на строительство; 3) публикация проектной декларации.

Застройщик обязан передать помещение дольщику, только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Форма договора: письменная, может быть типовой и первый договор о долевом участии, застройщик может заключить не ранее 14 дней после публикации в СМИ проектной документации.

Существенные условия договора: объект строительства (место расположения, земельный участок, этажность, площадь и т.д.), сроки передачи дольщику помещения, цена и сроки оплаты, гарантийный срок, который должен быть не менее 5 лет со дня передачи объекта.

Договор подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента государственной регистрации. Гос регистрация с первым дольщиком осуществляется на основании совместного заявления застройщика и дольщика, застройщик обязан предоставить всю документацию. Остальные договоры регистрируются на основании заявления одной стороны – дольщика и эти договоры вносятся в единую папку по застройке.

К общему перечню документов на государственную регистрацию, необходимо предоставить следующие документы:

— документы на землю

— разрешение на строительство

— проектная декларация

— план объекта с указанием его места нахождения, количества жилых и не жилых помещений и планируемую площадь каждого из них.

Содержание договора: права и обязанности можно подразделить на:

— обязанности застройщика: 1) построить и передать объект в целом (ввести в эксплуатацию) – это общая обязанность, которая связана со строительством дома; 2) конкретные обязанности перед каждым дольщиком, которые связаны с передачей объекта (введение дома в эксплуатацию, письменное уведомление всех дольщиков об окончании строительства и вводе в эксплуатацию и в течении 2-х месяцев с момента ввода в эксплуатацию, передать помещение дольщикам.

На застройщика по договору возлагается риск случайной гибели или повреждение объекта, до его передачи дольщику. Риск может быть покрыт страхованием.

— обязанности дольщика: оплатить и принять объект в установленные сроки.

Статьи Щербакова, Сарбаша

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция)

30 декабря 2004 года N 214-ФЗ
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года

Список изменяющих документов

(в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 16.10.2006 N 160-ФЗ, от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 17.07.2009 N 147-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ, от 28.11.2011 N 337-ФЗ, от 30.11.2011 N 362-ФЗ, от 10.07.2012 N 118-ФЗ, от 30.12.2012 N 294-ФЗ (ред. 23.07.2013), от 30.12.2012 N 318-ФЗ, от 23.07.2013 N 241-ФЗ, от 28.12.2013 N 414-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 21.07.2014 N 224-ФЗ, от 13.07.2015 N 236-ФЗ, от 01.05.2016 N 139-ФЗ, от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 01.07.2017 N 141-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ, от 29.07.2017 N 267-ФЗ, от 31.12.2017 N 506-ФЗ, от 01.07.2018 N 175-ФЗ, от 29.07.2018 N 272-ФЗ, от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ) (см. Обзор изменений данного документа)

  • Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона
  • Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
  • Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости
  • Статья 3.1. Раскрытие информации застройщиком
  • Статья 3.2. Требования к органам управления застройщика и его участникам
  • Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
  • Статья 5. Цена договора
  • Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
  • Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
  • Статья 8. Передача объекта долевого строительства
  • Статья 9. Расторжение договора
  • Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору
  • Статья 11. Уступка прав требований по договору
  • Статья 12. Исполнение обязательств по договору
  • Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору
  • Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом
  • Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога
  • Статья 15. Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества
  • Статья 15.1, статья 15.2, статья 15.3. Утратили силу
  • Статья 15.4. Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу
  • Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве
  • Статья 15.6. Страхование гражданской ответственности застройщика
  • Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства
  • Статья 17. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве
  • Статья 18. Использование денежных средств застройщиком
  • Статья 18.1. Условия использования денежных средств участников долевого строительства на возмещение затрат на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры, уплату процентов по целевым кредитам (целевым займам) на их строительство, реконструкцию
  • Статья 18.2. Порядок совершения операций по расчетному счету застройщика
  • Статья 19. Проектная декларация
  • Статья 20. Информация о застройщике
  • Статья 21. Информация о проекте строительства
  • Статья 21.1. Фонд субъекта Российской Федерации
  • Статья 21.2. Особенности передачи объекта долевого строительства Фондом субъекта Российской Федерации и принятия его участником долевого строительства
  • Статья 21.3. Особенности осуществления Фондом субъекта Российской Федерации своей деятельности, которая финансируется исключительно за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации
  • Статья 22. Утратила силу
  • Статья 23. Государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
  • Статья 23.1. Единый реестр застройщиков, единый реестр проблемных объектов
  • Статья 23.2. Защита прав граждан — участников долевого строительства
  • Статья 23.3. Единая информационная система жилищного строительства
  • Статья 23.4. Взаимодействие субъектов информации с использованием единой информационной системы жилищного строительства
  • Статья 24. Утратила силу
  • Статья 25. О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
  • Статья 26. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
  • Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона

Открыть полный текст документа

Федеральный закон № 214-ФЗ обеспечивает правильное и грамотное построение отношений в сфере строительства между дольщиком и застройщиком, позволяет регламентировать каждый аспект их отношений в отдельности и целиком. По ФЗ № 214-ФЗ узнают особенности участия в долевом строительстве многоэтажных зданий и других строений. Регистрация права – процедура, которая требует знания федерального закона. Во 2 статье можно ознакомиться с понятиями, которые используются в законе.

ФЗ № 214-ФЗ – это гарант необходимых правовых норм и актов для совершения сделки.

Сфера влияния

Федеральный закон об участии в долевом строительстве регулирует поиски вкладчиков, процесс оформления права собственности контролируется указанным нормативным актом и включает в себя правовые нормативы по защите инвесторов, вкладчиков, дольщиков.

Права законодательства влияют на физических лиц, которые имеют договор участия в долевом строительстве.

Документ способен оградить собственника от следующих ситуаций:

  1. Мошенничество. Хоть оно маловероятно при заключении такого договора. Часто регистрируют ситуации сбора денег на стройку, которой нет. Статья 3 214-ФЗ предусматривает, что договор составляется после того, как получено разрешение на строительство.
  2. По ДДУ исключена повторная перепродажа недвижимости, проведения мошеннических манипуляций. Договор должен быть заключён на бумаге и подписан участниками соглашения. Обязательное условие – регистрация в специализированных органах. После осуществления юридических процедур бумага вступает в силу и действует для собственника гарантом.
  3. Если застройщик объявил о банкротстве, то законодательство позаботилось о защите совладельцев и других физических лиц, которые участвуют в стройке. Участнику гарантируется выполнение обязательств по договору за средства, вырученные от зарегистрированного имущества девелопера.

Стройка жилья регулируется специальной структурой – Комплексом градостроительной политики. Уполномоченные органы контролируют работу. Составляя договор, элементы стройки детализируются: указывают номер дома, улицу, квартиру и детали, которые касаются стройки.

Строительство с долевым участием регламентировано 214-ФЗ, статьи закона указывают на правовые аспекты строительной деятельности, касающиеся застройщика и вкладчиков.

Долевое строительство

Такой вид строительства подразумевает особый вид инвестиций. Физические лица становятся дольщиками, будущими жильцами; аспекты стройки регулируются с помощью правильно составленного договора долевого участия в строительстве.

Преимущество такой сделки в том, что покупка жилья на начальной стадии гораздо дешевле. Такая модель типов продажи жилья популярна, ведь квадратный метр стройки гораздо дешевле, чем квадратура готовой квартиры.

Но, важно помнить, что такой вариант строительства опасный для дольщиков. Даже если застройщик утвердил проект, а действия выполняются согласно законодательству, вероятность непредвиденных обстоятельств велика, поэтому нюансы обсуждаются с застройщиком, прописываются в договоре.

Действия застройщика контролируются на каждом этапе:

  1. Функционирует комитет по градостроительству, в котором создаются инвестиционные проекты, а также контролируется их деятельность.
  2. Структура занимается новыми проектами и решает вопросы обманутых дольщиков.
  3. Комитет влияет на продолжительность стройки, если она специально затягивается застройщиками.
  4. Далеко не все дольщики претендуют на возврат своих денег, аспект зависит от правильности составленного договора.

Новый, усовершенствованный закон о долевом строительстве контролируется Комитетом градостроительства. Ст. 18 указывает на правомерность расходования вложенных денег застройщиком. Ст. 6 Федерального закона – это залог, гарантия точной сдачи объекта, ст. 7 выступает заверением качественной постройки недвижимости по договору.

Договор долевого участия

Что такое ДДУ – сделка, которая содержит основные положения касательно процесса стройки. Текст составляется в письменной форме, подписывается физическими лицами, которые участвуют в сделке. По документам, каждый дольщик вкладывает сумму денег, после окончания стройки застройщик обязуется отдать каждому собственнику заранее выбранную квартиру.

Рекомендуем ознакомиться:

Пункты, которые включает ДДУ:

  • точное обозначение объекта недвижимости;
  • характеристики, параметры недвижимости, нюансы стройки;
  • длительность стройки;
  • стоимость оплаты, сроки погашения;
  • гарантийные сроки;
  • ответственность застройщика в случае невыполнения обязательств.

Застройщик регистрирует каждый договор, расходы при этом берёт на себя. Неправомерные действия обжалуются в суде. Договор регистрируют в Регистрационной палате. Процессом оформления занимается девелопер.

Деятельность состоит из следующих этапов:

  1. Дольщик обязуется предоставить бумаги, копии и оригиналы.
  2. Оплата госпошлины – обязанности застройщика, для собственной безопасности чеки прикрепляются к делу.
  3. В регистрационную палату следует предоставить бумаги, приложив заявления от участника в строительстве и самого застройщика.
  4. Получить документы после регистрации. Срок первичной регистрации занимает 10 рабочих дней.

От государственного реестра зависит легальность действий, Статья 14 указывает на особенность обращения по залогу, который должен фиксироваться в ДДУ.

Важные аспекты договора

Любые взносы осуществляются только после регистрации бумаг. Если поступают требования оплатить какие-либо суммы до полного оформления, то это расценивается как серьёзное отклонение от 214-ФЗ. Каждое заинтересованное в стройке физическое лицо имеет право потребовать пакет документов, чтобы убедиться в их легальности.

Застройщик должен иметь следующие бумаги:

  • учредительная документация;
  • оригинал свидетельства о регистрации объекта;
  • заверенные документы с налоговой инспекцией;
  • утверждённый годовой отчёт, сведения о деятельности за 3 года.

Проектная документация должна содержать всю необходимую и важную информацию, макет будущей недвижимости, информацию о самом застройщике. Конечный результат стройки должен соответствовать всем нормативам и параметрам, что были оговорены перед оформлением сделки. Если в процессе были внесены изменения, то они должны в обязательном порядке быть отмеченными в договоре.

Привлечение застройщика его должностных лиц при не качественно сделанном объекте, это право каждого дольщика. Имея все документы, договора и бумаги в наличии судебное решение будет в пользу вкладчика. Статья 11 Федерального закона – это передача прав требований, которые описаны в договоре.

Уступка права требования

Уступка права – это вариант легальной замены кредитора в уже зарегистрированном обязательстве. Данный договор – это сделка, которая подразумевает передачу прав одного кредитора другому, тот может принять бумагу или отказаться от неё.

Указанный документ имеет два вида:

  1. Возмездный договор. Заключается, когда новый кредитор обязуется предоставить в заклад принадлежащее ему имущество. В этом случае составляется договор купли продажи.
  2. Бесплатный договор. Права кредитора переходят второму физическому лицу, юридически оформляется как акт дарения, не имеет дополнительной документации.

Юридически уступка права по требованию – это сделка, которая составляется юридической инстанцией с учётом индивидуальных нюансов каждого дела. Эта бумага подтверждает правомерность передачи права от одного гражданина другому. Существуют основные требования при составлении договора, которые следует учитывать.

При подписании нужно учитывать следующее:

  • сделка не может состояться, если в предыдущем договоре имеется запрет;
  • уступка права требования создаётся в том же формате, что и договор;
  • при передаче права согласие должника не нужно, если данный пункт не прописан в договоре;
  • старый кредитор обязуется передать нужную информацию по делу;
  • новый кредитор получает права предыдущего, которые были активными на момент составления сделки.

Ко всем документам должны прилагаться дополнительные бумаги по делу при передаче участнику долевого строительства его прав.

Исполнение обязательств по договору

Федеральный закон № 214 предусматривает гражданское долевое участие в строительстве. Участники сделки дают согласие исполнять обязательства, прописанные в бумагах. При невыполнении договорённостей к участнику договора применяются прописанные санкции.

Каждая из сторон должна отдавать себе отчёт в действии и выполнять прописанные обязательства.

Рекомендуем ознакомиться: Гражданский кодекс предусматривает применение санкций в случае невыполнения обязательств по договору:

  1. Штраф за неустойку. Этот пункт чётко оговаривается обеими сторонами при оформлении документации. Законом определяется сумма, которая оплачивается в случае невыполнения условий сделки. Нюансы, которые касаются штрафных санкций, должны быть отмечены в документах.
  2. Залоговое имущество служит гарантией, многие юридические операции составляются на основе залога. ГК РФ включает последние изменения, поэтому в случае невыполнения договорённостей, дольщик может претендовать на залоговое имущество.
  3. Поручительство выступает залогом выполнения обязательств по договору. Поручитель обязуется выполнить условие, если основной кандидат по каким-либо причинам не сможет этого сделать. Основная суть такой сделки в том, что дольщик имеет в лице поручителя гарантию выполнения сделки.
  4. Гарантия банка. В соответствии с настоящим, действующим законодательством по недвижимости, банк может выполнить юридическую сделку. При соглашении первого лица составляется договор, по которому банк при невыполнении условий выплачивает оговорённую сумму определённому физическому лицу.

Чтобы изменить условия договора долевого участие, требуется нотариально заверенный пакет документов. Ст. 21 предполагает информацию о самом проекте строительства.

Проектная декларация

В проектной декларации в соответствии с частью 1 ст. 19, застройщик имеет право указывать данные, которые не противоречит настоящему нормативному акту, информация подтверждённая документально. Статья 20 отвечает за достоверные данные о застройщике, на основании настоящего Федерального закона. Все личные сведения, а также детальную информацию обо всех участниках сделки.

Также, заполнение декларации согласно части 2 статьи 20 должно быть правдивым и соответствовать внесённым изменениям, установленным действующим нормативно-правовым актом.

Основные сведения, что указывают в документе:

  1. Личные, детальные данные, официальные адреса, электронные адреса, официальные сайты, счёт уплаты, цены.
  2. Номер государственного реестра, а также свидетельство о получении данного документа.
  3. Информация об участниках сделки, тех, кто имеет более 5 % голосов. Составляется документ, который содержит личные данные дольщиков, процентное соотношение голосов по недвижимости жилья.
  4. Финансовые отчёты за год, кредитные ставки, расход средств.
  5. Сведения о членстве застройщика в сопутствующих организациях по строительству.

Проектная декларация составляется на основе предоставленной застройщиком информации. Все сведения должны быть предоставленными заинтересованным лицам.

Как всё начиналось…

Ещё относительно недавно отечественный рынок новостроек ставил дольщиков в жесткие условия существования по «закону джунглей». Покупатель подписывал договор с застройщиком, который не подлежал регистрации в Росреестре. При этом сам договор строительная компания составляла с помощью собственных юристов, которые, естественно учитывали, прежде всего, интересы застройщика. Дольщик же оказывался в щекотливой ситуации, когда вероятность получения ключей от новой квартиры равнялась вероятности потерять вложенные средства. Риск вписаться в долгострой или судиться с застройщиком тормозил развитие рынка первичной недвижимости и дискредитировал все строительные компании независимо от их деятельности.

Желая защитить права вступающих в стройку дольщиков, в 2004 году был разработан и принят Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (но лишь в 2005 году закон заработал). Среди застройщиков закон поначалу не получил широкого распространения из-за слишком жестких условий в отношении самих строительных компаний. Вместо этого, участники первичного рынка прибегли к новым ухищрениям и предпочли заключать с дольщиками так называемый ПДКП – предварительный договор купли-продажи, либо предварительный ДДУ. Ещё одним выходом для девелоперов послужила возможность заключения ЖСК — жилищно-строительного кооператива, позволявшего на средства пайщиков постепенно строить дома и при этом избежать драконовских условий 214 закона.

В течение последних лет вокруг закона не утихали споры. И не смотря на то, что число застройщиков, перешедших на ДДУ по 214 ФЗ, неуклонно росло, поток критики не иссякал. Законодатели пришли к единственно верному решению и обратились за советом к самим застройщикам. В новой редакции, которая содержит целый ряд важных поправок, 214 ФЗ более адекватен сложившейся ситуации на российском рынке первичного жилья. Закон с одной стороны, теперь защищает права не только дольщиков, но и застройщиков, и с другой, повышает степень ответственности строителей перед покупателями за несоблюдение условий договора. Таким образом, 214-ФЗ при всех своих недоработках является наиболее прозрачной и безопасной схемой приобретение строящегося жилья в РФ. Социологические опросы последних лет показали, что 60% потенциальных покупателей готовы заплатить больше, но купить квартиру в новостройке по ДДУ, нежели вложить деньги в дешевую стройку, не имея гарантий.

>ДДУ по 214-ФЗ

Для начала, необходимо выделить основные моменты, которые должны быть отражены в ДДУ, соответствующему 214-ФЗ.

ПДДУ, ЖСК, ЖНК и другие …

В теории, 214 Федеральный закон запрещает продавать строящиеся объекты иначе как по ДДУ. Но на практике, естественно, существует не один способ как обойти этот запрет. Привлечение денег в строительство возможно с помощью выпуска жилищных сертификатов, создания ЖСК и ЖНК (жилищно-накопительных кооперативов), члены которых приобретают паи, а не квадратные метры. Ещё один распространенный способ – продажа уже построенного жилья по обычным договорам купли-продажи.

Любой из этих вариантов предполагает некоторую степень риска. Также как и так называемый ПДДУ, привлекающий своим названием несведущих покупателей. ПДДУ – предварительный договор долевого участия – не более чем изобретение недобросовестных застройщиков с целью получить как можно больше денежных средств ещё до начала строительства или на начальном его этапе. Причиной, по которой строительная компания не готова заключить сразу основной ДДУ, как правило, является отсутствие полного пакета разрешительной документации у застройщика. А с такими проблемами регистрация ДДУ в Росреестре невозможна.

Тогда желание получить деньги дольщиков толкает застройщика на изобретение подобных ПДДУ. Заключая этот договор, покупатель идет на немалый риск, ведь гарантии того, что строительная компания решит все свои проблемы – нет, а деньги внесены на счет застройщика. Покупаясь на эти схемы, дольщику остается только ждать и надеяться, а именно во избежание этой неопределенности и создавался 214 Федеральный закон.

При этом, на деле ПДДУ вполне законен – потому как это всего лишь обязательство заключить в будущем основной ДДУ. Другое дело – это непременное желание застройщика получить от покупателей деньги по ПДДУ, что очевидно противоречит 214-ФЗ. В данном случае дольщика может защитить только схема, при которой деньги перечисляются на банковский депозит застройщика, но становятся ему доступны только после заключения основного договора. Тогда риска потерять вложенные средства нет. Но подобное добросовестное поведение застройщика – редкость, как правило, Вы сразу переводите на счет строительной компании приличную сумму и покорно ждете основной ДДУ. Возможно, всё обойдется, и заветные ключи Вы всё же получите, но вполне вероятно, что следующая Ваша встреча с застройщиком произойдет в суде. И в самом лучшем случае – Вы вернете свои деньги. При этом, ни о какой оплате неустойки со стороны строительной компании говорить не приходиться – её гарантирует только 214 ФЗ. Поэтому, если Вы не хотите оказаться на месте Буратино, то лучше выбрать надежного застройщика, работающего только по основному ДДУ.

Из вышесказанного ясно – 214 Федеральный закон, в первую очередь, защищает интересы покупателя и содержит целый ряд плюсов.

Плюс №1

Первый и главный плюс закона — это существенное снижение риска оказаться в ситуации двойных продаж. Дело в том, что ДДУ, составленный застройщиком, обязательно регистрируется в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ранее, до 2008 года — Федеральная регистрационная служба). А Росреестр, как орган государственный, как раз и является гарантом того, что одна и та же квартира не может быть зарегистрирована дважды на разных лиц.

Помимо этого, проведение сделок с переуступкой прав собственности стало более прозрачной и безопасной схемой. Банки также более охотно одобряют кредиты для покупки строящихся объектов жилья у положительно зарекомендовавших себя застройщиков (то есть тех, кто честно работает по ДДУ). Отсюда и прямая выгода строителям – чем проще клиентам взять ипотеку на их объекты, тем выше продажи. Таким образом, и застройщик тоже получает большую прибыль.

Возможно, многим нашим читателям не до конца понятно, каким образом могут произойти двойные продажи, и как их может предотвратить 214 ФЗ.

Рассмотрим простую схему. Допустим, застройщик на самом начальном этапе строительства привлекает подрядчика или инвестора для выполнения определенных работ или финансовых инвестиций. Так как денег у строительной компании ещё нет, то рассчитывается он с партнерами некоторым количеством квартир, которые те вправе продавать от имени своей компании покупателям. Всё это оговорено в заключаемом между ними договоре. Предположим, в ходе строительства между вчерашними партнерами возникают серьезные разногласия, и договор между ними аннулируется. Застройщик, более не чувствуя себя обязанным, выставляет те же самые квартиры, которыми он уже расплачивался с подрядчиком или инвестором, на продажу. В свою очередь, партнеры могли уже продать эти квартиры покупателем. И таким образом, у одной квартиры появляется два законных владельца, а на деле доказать кто прав, кто виноват из них – очень сложно. Права собственности без ДДУ не регистрировалось. Это влечет за собой долгие судебные разбирательства между дольщиками, имеющими на руках равные по юридической силе договора купли-продажи.

Именно такие ситуации исключает, по мнению его создателей, 214 Федеральный закон, который, как уже говорилось ранее, подразумевает обязательную регистрацию договора долевого участия в Росреестре. Этот договор подтверждает права покупателя на ту квартиру, сведения о которой указаны в договоре. И хотя даже эта прозрачная схема сделки работает не всегда, ДДУ существенно сократил количество подобных махинаций.

Также и сам процесс оформления собственности с появлением ДДУ стал проще и быстрее. Ранее он мог затянуться на срок до полутора лет. Теперь же, после первого зарегистрированного договора, последующие регистрируются уже по установленному шаблону. Это существенно убыстряет дело. Сразу после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи объекта дольщиком, оформляется его право собственности на квартиру (или иной объект). При этом покупатель получил возможность самостоятельно подавать документы на регистрацию без представителя строительной компании.

Плюс №4

Как уже стало ясно, 214 ФЗ защищает интересы именно дольщиков, а не застройщиков. Это подтверждает и ряд пунктов, напрямую ущемляющих права строительных компаний в отношении с дольщиками. К примеру, покупатель, заключивший ДДУ, имеет полное право просрочить (и не раз) ежемесячный (либо ежеквартальный) платеж. Штраф будет минимальным. В обратной ситуации, застройщика, не успевшего к сроку сдать объект, или передать ключи, ждет ощутимое материальное наказание. Однако, это в теории. А на практике, юридический штат строительных компании при составлении собственного ДДУ, все эти моменты обернет таким образом, что дольщик и не заметит ущемления своих прав. При этом всё будет абсолютно законным, и в случае чего, дольщику придется пенять только на собственную невнимательность. Поэтому, единственный совет, который может помочь Вам – будьте бдительны.

Ранее ситуация со сроком сдачи объекта, с виду кажущаяся очевидной, приобретала весьма расплывчатые черты в руках умелых юристов. Возникали туманные формулировки, как-то «плановый срок сдачи объекта», легко сдвигаемый застройщиком в зависимости от ситуации. После принятия 214 ФЗ, эти спекуляции потеряли право на существования. Срок окончания строительного процесса четко указывается в ДДУ. В случае нарушения сроков, строительная компания обязуется выплачивать пени, а за расторжение договора – уплачивать полную сумму неустойки (плюс к возвращению полной суммы вложенных дольщиком средств).

Эти правила вызывают особенное негодование строительных компаний, которые превращаются в заложников собственной работы, а также иных организаций, контролирующих ввод объекта в эксплуатацию (компании-поставщики электричества, воды, тепла и т. д.), при этом рычагов давления на них нет. В данном случае, послаблением выглядит возможность, позволяющая застройщику, переносить сроки сдачи объекта. Но, уведомить об этом решении дольщиком он обязан не позднее двух месяцев до сдачи объекта. И оплату неустойки в этом случае, всё равно никто не отменяет.

Плюс №5

ДДУ четко прописывает, что Вы покупаете. Согласовывая проект, застройщик теряет права в будущем менять любые его пункты: этажность, качество и технологию строительства. Заключая договор долевого участия с дольщиком, застройщик обязан указать номер и размер квартиры, минимальные отступления в метраже и планировке. Всё это дает дополнительные права дольщику требовать соответствия принимаемого им объекта условиям договора, и в случае существенных расхождениях, даже претендовать на возмещения части средств. Запомните, любые допустимые изменения должны быть отражены в ДДУ.

Ещё один важный момент, касающийся цены приобретаемого объекта. Согласно 214 Федеральному закону, застройщик не имеет права менять (повышать) в одностороннем порядке цены на квадратный метр в квартире (или ином объекте). Ситуация, в которой у Вас будут требовать вложения дополнительных средств (например, вследствие инфляции и роста цен на стройматериалы, общий финансовый кризис в государстве) скорей всего, закончиться разбирательством в суде, и не в пользу застройщика. Если, опять же, это не зафиксировано в самом ДДУ, Вами подписанным. Будьте внимательны!

Плюс №6

214 Федеральные закон подробно оговаривает все возможные случаи, когда дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, а также рассчитывать на возмещение средств (пени, неустойки). Рассмотрим эти причины:
Застройщик не передает объект долевого строительства в срок, предусмотренный договором.
Застройщик прекращает или приостанавливает строительство объекта недвижимости, в состав которого входит приобретаемая Вами квартира или иной объект. При этом обстоятельства свидетельствуют о том, что объект долевого строительства не будет передан вам в предусмотренный договором срок.
Застройщик внес существенные изменения в проектную документацию строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, включающего ваш объект долевого строительства (в том числе если изменяется существенным образом размер вашей квартиры).
Застройщик изменил назначение общего имущества, нежилых помещений, которые входят в состав вашего многоквартирного дома, иного объекта недвижимости.
Застройщик не выполнил обязанности, предусмотренные ч. 2 ст. 7 ФЗ №214 (в статье говорится, что если застройщик нарушил условия договора, выполнил свои работы с низким качеством и передает квартиру в состоянии непригодном для проживания, то дольщик вправе потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок или соразмерно уменьшить цену договора, или возместить свои расходы на устранение недостатков).
Застройщик нарушил существенным образом требования к качеству объекта долевого строительства.
Иные случаи, предусмотренные договором.
По закону, после расторжения договора, застройщик возвращает дольщику все внесенные им по договору средства, а также пени за использование денежных средств. Размер пеней составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент возврата денег. Расчет идет с даты внесения дольщиком денежных средств.

Leave a Comment